Af en toe valt het oog op een opmerkelijke inhoudsindicatie van een op rechtspraak.nl gepubliceerde uitspraak. Zo werd op 6 december 2023 uitspraak gedaan (ECLI:NL:RBDHA:2023:20875) in een geschil dat volgens de indicatie ging over de ‘NVM-koop van een woning met zwembad met terrasfunctie’.
Onze nieuwsgierigheid werd gewekt door de vraag hoe een zwembad een terrasfunctie kan hebben en ons idee was dat de casus zou draaien om zoiets als de staat van de betegeling rond het zwembad. Hoe immers zou een zwembad zelf een terras kunnen zijn? Dat het geschil wel ging over het zwembad zelf als terras, bleek uit de feiten.
Eiser X heeft op 17 juni 2021 het recht van erfpacht op het perceel grond met een woning en verdere aanhorigheden van Y gekocht voor € 2.000.000. Op 13 augustus 2021 is de woning aan X overgedragen. Bij het aan-/verkoopproces zijn beide partijen bijgestaan door een makelaar. In de tuin heeft Y in 2016 een zogenoemde ‘Morgana Floating Pool Floor’ laten installeren. Dit is een zwembad met een in hoogte verstelbare bodem. Als de bodem in de hoogste stand staat, kan deze als terras gebruikt worden. Oftewel, het zwembad is ook een terras!
U zag het wellicht al aankomen, maar de notariële invalshoek is per saldo niet meer of minder dan een geschil over de gevolgen van een (vermeend) gebrek aan het zwembad. Daarmee betreden we het (non-)conformiteitsvraagstuk bij de consumentenkoop van onroerende zaken en het krachtens art. 7:6 lid 1 BW dwingendrechtelijke art 7:17 BW. Daarbij is het goed om voor ogen te houden dat art. 7:15 BW ziet op de juridische staat van het verkochte en art. 7:17 BW op de materiële aspecten.
De conformiteitshoofdregel staat in art 7:17 lid 1 BW en bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. De volgende leden van art. 7:17 BW kleuren die ‘beantwoorden-aan-regel’ verder in:
‘2. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
[…]
5. De koper kan zich er niet op beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt wanneer hem dit ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. Ook kan de koper zich er niet op beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt wanneer dit te wijten is aan gebreken of ongeschiktheid van grondstoffen afkomstig van de koper, tenzij de verkoper hem voor deze gebreken of ongeschiktheid had moeten waarschuwen. […].’ (curs. red.)
Bij het beantwoorden aan de overeenkomst gaat het o.m. over de vraag of het goed de voor een normaal gebruik daarvan vereiste eigenschappen bezit. Het zijn eigenschappen waarvan je als koper niet hoefde te betwijfelen of het goed die zou hebben. Anders is dit bij bijzonder gebruik. Als de koper het goed op een bijzondere wijze wil gebruiken, dan is relevant of het goed de eigenschappen bezit die daarvoor nodig zijn als dit bijzondere gebruik bij de overeenkomst was voorzien. Het geheel ademt dus de ‘sfeer’ uit dat het er om gaat of het goed voldoet aan de gerechtvaardigde verwachtingen van de koper. Het betreft uiteraard de eigenschappen op het tijdstip van levering, waarbij de bewijslast dat sprake is van non-conformiteit in principe bij de koper ligt en niet elke onvolkomenheid tot non-conformiteit leidt. Zo is bij de koop van een bestaande/oudere woning enig achterstallig onderhoud te verwachten, zij het dat de koopsom daarbij ook een rol speelt.
Bij hetgeen de koper mag verwachten, betreden we ook het bekende tweeluik van de mededelingsplicht van verkoper en de onderzoeksplicht van de koper. Het voert te ver om hier op alle ins and outs van dit vraagstuk in te gaan. We volstaan met de constatering dat ook zonder dat de verkoper diens mededelingsplicht schendt, sprake kan zijn van non-conformiteit. Met andere woorden: het is geen vereiste dat de verkoper bekend was dat het verkochte goed niet alle eigenschappen had die vereist waren voor een normaal gebruik. Ook is het zo dat de verkoper die zijn mededelingsplicht schendt, de koper niet kan verwijten dat deze zijn onderzoeksplicht niet is nagekomen. Van de koper mag worden verwacht dat daar waar twijfel omtrent de aanwezigheid van bepaalde eigenschappen bestond/hoorde te bestaan, vragen moeten worden gesteld en onderzoek moet worden gedaan. Bij dit alles zijn ook aspecten als de aard van de zaak (oud/nieuw), de hoedanigheid van partijen (professional/particulier), hoogte van de koopsom, aard van het gebrek etc. van belang.
Voor de hoofdlijn van de gevolgen van non-conformiteit, pakken we art. 7:21 lid 1 BW erbij:
‘1. Beantwoordt het afgeleverde niet aan de overeenkomst, dan kan de koper eisen:
a. aflevering van het ontbrekende;
b. herstel van de afgeleverde zaak, mits de verkoper hieraan redelijkerwijs kan voldoen;
c. vervanging van de afgeleverde zaak, tenzij de afwijking van het overeengekomene te gering is om dit te rechtvaardigen, dan wel de zaak na het tijdstip dat de koper redelijkerwijze met ongedaanmaking rekening moet houden, teniet of achteruit is gegaan doordat hij niet als een zorgvuldig schuldenaar voor het behoud ervan heeft gezorgd.’ (curs. red.)
De koper heeft in beginsel recht op nakoming, herstel en vervanging. Als we de verdere leden van het artikel bekijken, blijkt dat herstel of vervanging niet altijd kan worden gevorderd. Met name de voor consumentenkoop geldende leden 4 en 5 zijn hierbij van belang:
‘5. Herstel of vervanging kan bij een consumentenkoop van de verkoper niet gevergd worden indien de kosten daarvan in geen verhouding staan tot de kosten van uitoefening van een ander recht of een andere vordering die de koper toekomt, gelet op de waarde van de zaak indien zij aan de overeenkomst zou beantwoorden, de mate van afwijking van het overeengekomene en de vraag of de uitoefening van een ander recht of een andere vordering geen ernstige overlast voor de koper veroorzaakt.
6. Indien bij een consumentenkoop de verkoper niet binnen een redelijke tijd nadat hij daartoe door de koper schriftelijk is aangemaand, aan zijn verplichting tot herstel van de afgeleverde zaak heeft voldaan, is de koper bevoegd het herstel door een derde te doen plaatsvinden en de kosten daarvan op de verkoper te verhalen. […]’ (curs. red.)
En het is ook niet zo dat naast bijvoorbeeld vergoeding van herstelkosten ook nog schadevergoeding kan worden gevorderd. Daarvoor is nodig dat de verkoper aansprakelijk is en dat de tekortkoming de verkoper kan worden aangerekend; non-conformiteit sec is niet genoeg voor aansprakelijkheid.
Als herstel of vervanging niet mogelijk zijn dan wel niet van de verkoper kunnen worden gevergd, heeft de koper ook bevoegdheid om de koop te ontbinden (tenzij de afwijking van het overeengekomene, gezien haar geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt) en de prijs te verminderen, art. 7:22 BW. In het vijfde lid staan 4 situaties waarin – in afwijking van lid 1 – onmiddellijk kan worden ontbonden. Ook blijft het mogelijk om andere uit het algemene vermogens- verbintenissenrecht voortvloeiende acties in te stellen. Denk aan een beroep op onrechtmatige daad, dwaling, bedrog etc, zo het vierde lid.
Gewapend met deze algemene kennis, keren we terug naar de casus van het zwembad met terrasfunctie. In de NVM-koopovereenkomst stond de volgende bepaling:
‘Artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik
6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen.
6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning . Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek nieuw voor oud. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.’ (curs. red.)
X vordert schadevergoeding van Y omdat het zwembad met terrasfunctie ten tijde van de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik daarvan, terwijl Y in artikel 6.3 van de koopovereenkomst dit gebruik had gegarandeerd. Uit een expertiserapport blijkt dat de ‘vloerfunctie’ niet naar behoren werkt. X stelt dat Y daarmee bekend was en dat de bepaling dat X de woning aanvaardt met al haar zichtbare en onzichtbare gebreken o.g.v. 6:248 lid 2 BW buiten toepassing moet blijven.
De rechtbank begint haar beoordeling met de opmerking dat in de koopovereenkomst is afgeweken van de regels van art. 7:17 BW.
‘4.2. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken bij Y ligt. In artikel 6.3 wordt daarop een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat [gedaagde sub 1 c.s.] in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Volgens vaste rechtspraak moet onder normaal gebruik als woning worden verstaan dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.’ (curs. red.)
Vervolgens leidt de rechtbank uit de feiten af dat X niet heeft aangetoond dat al vlak na de overdracht van de woning bleek van gebreken m.b.t. de terrasfunctie. En dat is – zoals we hiervoor zagen – een voorwaarde voor het intreden van non-conformiteit.
Interessant is dat de rechtbank vervolgens opmerkt dat zelfs als wél vast stond dat er op het tijdstip van de overdracht gebreken kleefden aan het zwembad, dat niet alsnog tot aansprakelijkheid van Y had geleid. Dit hangt volgens de rechtbank samen met de vraag of een zwembad onder de reikwijdte valt van het normaal gebruik als woning.
De rechtbank:
‘4.10. X stelt dat Y in artikel 6.3. van de koopovereenkomst een garantie heeft afgegeven voor normaal gebruik van de woning en verdere aanhorigheden en dat Y dus ook het normale gebruik van het zwembad met terrasfunctie heeft gegarandeerd. In artikel 1.1. van de koopovereenkomst is bepaald dat Y de woning en verdere aanhorigheden heeft verkocht. Hieruit moet volgens X (in samenhang met artikel 6.3 van de koopovereenkomst) worden afgeleid dat Y het normale gebruik van het zwembad heeft gegarandeerd, omdat het zwembad onder aanhorigheden valt.’ (curs. red.)
De rechtbank ziet dit anders:
‘4.11. […] Uit artikel 6.3. van de koopovereenkomst volgt dat Y alleen het normale gebruik als woning heeft gegarandeerd. Naar het oordeel van de rechtbank valt het gebruik van het zwembad niet onder het gebruik als woning. Ook als er sprake is van gebreken aan het zwembad met terras, is het in dit geval wel mogelijk om de woning op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid te gebruiken zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. De rechtbank overweegt dat weliswaar in artikel 1.1 is bepaald dat de woning wordt verkocht met aanhorigheden, maar hieruit volgt niet dat de garantie uit artikel 6.3. tot het normale gebruik als woning zich ook uitstrekt over de aanhorigheden. Artikel 1.1. is een omschrijving van de onroerende zaak die verkocht is en staat los van de omvang van de garantie die door Y is verstrekt in artikel 6.3 van de koopovereenkomst.’ (curs. red.)
En daarmee is duidelijk dat het verstandig is als de opsteller van een koopovereenkomst stil staat bij wat allemaal onder ‘normaal gebruik valt’, en dit goed en zorgvuldig bespreekt en afstemt met zowel koper als verkoper.
Categorieën: Rechtspraak