Een huurwoning en het overlijden van een huurder (III)

Dit jaar zijn we in de artikelen van januari en maart ingegaan op de combinatie ‘overlijden en een huurwoning’. In deze editie zetten we die reeks voort. Zoals u van ons gewend bent, eerst een korte samenvatting van hetgeen voorafging.

We constateerden dat krachtens art. 7:229 lid 1 BW na de dood van een huurder of verhuurder de huur niet eindigt. Wel kunnen de erfgenamen van een huurder gedurende zes maanden na het overlijden van hun erflater de overeenkomst op een termijn van tenminste een maand opzeggen, art. 7:229 lid 2 BW. We zagen dat in art. 7:268 lid 6 BW een eigen regime is opgenomen voor de situatie dat de overleden huurder niet met anderen – en dus alleen – in het gehuurde woonde. De huur eindigt dan aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder. De erfgenamen mogen ook eerder opzeggen. Overigens past bij dit alles uiteraard de opmerking dat als de erfgenamen de huurovereenkomst van de overledene afwikkelen, zij als opvolgers onder algemene titel alert moeten zijn op schulden uit hoofde van huurachterstanden, verplichtingen tot herstel van schade of het verwijderen van aangebrachte voorzieningen.

Aan de hand van de casus waarin overledene A een woning huurt die door A tezamen met een ander – B – wordt bewoond, bekeken we een aantal opties voor B om in de woning te kunnen blijven. De eerste optie is dat de verhuurder het huurcontract aangaat met zowel A als B, en zij (samen-)huurder waren. Na het overlijden van A is B (alleen-)huurder geworden en loopt de huur in beginsel door. Sterk lijkend op het samen-huurderschap is de figuur van mede-huurderschap. Mede-huurderschap ontstaat doordat B is ‘ingetrokken’ bij echtgenoot en (alleen-)huurder A, art. 7:266 BW. B wordt ook mede-huurder als A en B een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren en zij de procedure van art. 7:267 BW gebruiken: ze verzoeken de verhuurder (en zo nodig de rechter) er mee in te stemmen dat B mede-huurder wordt. Voor mede-huurderschap via de rechter is vereist dat B al meer dan twee jaar in de woning zijn hoofdverblijf heeft en dat al ten minste twee jaar een duurzame gemeenschappelijke huishouding wordt gevoerd. Uit een arrest van de Hoge Raad bleek dat voor dit laatste mede van belang is dat de huurder [A] en die andere persoon [B] gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud. Omdat irrelevant is of A en B een affectieve relatie hebben, kunnen ook familieleden bedoelde gemeenschappelijke huishouding voeren. We zagen ook dat de gemeenschappelijke huishouding op de toekomst gericht moet zijn en dat daarmee allerlei tijdelijke vormen van ‘intrekken’ bij een ander (verzorging tijdens ziekte, in afwachting van eigen woonruimte na einde relatie etc.) niet aan die norm voldoen.

Vervolgens kwam de casus aan bod waarin op het tijdstip van het overlijden van A blijkt dat B én géén samen-huurder is én ook géén mede-huurder was. Ook dan hoeft B het gehuurde niet meteen te ontruimen; hij mag krachtens art. 7:268 lid 2 BW eerste volzin gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder in de woning blijven wonen. Bovendien biedt de tweede volzin van art. 7:268 lid BW B de kans om postuum huurvoortzetting te bewerkstelligen:

‘2 […] Hij zet de huur ook nadien voort, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering, en in elk [geval] zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist.’ (curs. en toev. red.)

De zesmaandstermijn is een harde termijn, zodat het verstandig is om daar waar nodig op te wijzen. Overigens kent postume huurvoortzettingsregeling enkele afwijzingsgronden: er zijn te weinig financiële waarborgen voor een behoorlijke nakoming van de huur en in gevallen waarin deze vereist is, ontbreekt een huisvestingsvergunning. En uiteraard moet B in de woonruimte zijn hoofdverblijf hebben en moet sprake zijn geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Daarover lazen we bij Van Schie (Sdu Commentaar Huurrecht, art. 7:268):

‘Het begrip duurzame gemeenschappelijke huishouding dat in art. 7:268 lid 2 BW wordt gehanteerd, heeft dezelfde betekenis als in de bepalingen ten aanzien van het wettelijk medehuurderschap voor samenwoner/medehuurder (art. 7:266 BW en art. 7:267 BW). Alleen geldt in dit geval niet de eis dat de duurzame gemeenschappelijke huishouding ten minste twee jaar moet hebben geduurd. De lengte van de samenwoning (en het al dan niet te verwachten aflopende karakter ervan) spelen een rol bij de beoordeling of de samenwoning duurzaam was […]. Onder omstandigheden hoeft de samenwoning niet tot het moment van overlijden van de huurder te hebben geduurd. Denk hierbij aan de situatie dat de huurder lange tijd in het ziekenhuis heeft gelegen voor het overlijden […]. Volgens de Hoge Raad geldt voor een duurzame gemeenschappelijke huishouding niet dat er ook sprake dient te zijn een bijzondere lotsverbondenheid […]’.

In dit artikel bekijken we de specifieke problemen die zich kunnen voordoen als de (alleen-) huurder de ouder is en de ‘inwoner’ diens volwassen kind. Ook in een dergelijk geval moet worden voldaan aan alle hiervoor genoemde voorwaarden als het kind na het overlijden van de (alleen-)hurende ouder, postuum de huur wil voortzetten.

Beoordeeld wordt derhalve of sprake is van een duurzame en gemeenschappelijke huishouding.

In de regel zal in de verhouding ouder-kind wel sprake zijn van een gemeenschappelijke huishouding. Van een ‘automatisme’ is echter geen sprake. Een sprekend voorbeeld is een zaak die werd uitgevochten tot de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2014:93). De ouders huurden al decennia (zonder schriftelijke huurovereenkomst) een woning van de verhuurder. Na het overlijden van moeder (de langstlevende) vordert de inwonende zoon huurvoortzetting. Volgens de zoon blijkt de gemeenschappelijke huishouding uit het feit dat hij samen met zijn moeder de woonkamer gebruikte, zij daar onder andere samen televisie keken, zij samen de maaltijden gebruikten en zij elkaar verzorgden. Eerst zorgde moeder voor hem en toen dat niet meer ging, heeft hij voor zijn moeder gezorgd. Volgens de zoon betekent het gegeven dat hij niet financieel bijdroeg aan de huishouding niet dat daar uit (zonder meer) zonder kan worden afgeleid dat geen gemeenschappelijke huishouding werd gevoerd. Het hof is dat met hem eens, maar ziet in het niet-financieel-bijdragen wel een belangrijke contra-indicatie. Het hof beoordeelt de feiten en die leiden tot de algehele indruk:

‘3.3. […] dat [eiser] feitelijk steeds het (jongste) kind in huis is gebleven. De relatie van [de zoon] met zijn moeder werd niet erdoor gekenmerkt dat zij gemeenschappelijk een huishouding voerden. Er was in dit opzicht een gebrek aan wederkerigheid. [De zoon] liet zich in de rol van kind door zijn moeder verzorgen. Bij die rol paste ook dat hij bepaalde klusjes deed, samen dingen werden ondernomen en hij ook voor zijn moeder zorgde, met name toen zij steeds verder achteruitging. Dit alles is voor het aannemen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 BW echter onvoldoende. […]’ (curs. red.)

Volgens het hof kon het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding niet worden afgeleid uit de feiten, dus moest de vordering tot voortzetting van de huur worden afgewezen. Als gemeld, de zoon gaat in cassatie. Helaas voor hem ziet ook de Hoge Raad in de feiten geen gemeenschappelijke huishouding. Volgens de Hoge Raad mocht het hof bij het oordeel of sprake was van een gemeenschappelijke huishouding (mede) betekenis toekennen aan het ‘ontbreken van wederkerigheid’ in de verhouding moeder-zoon:

‘3.5.3. […] Deze omstandigheid kan immers duiden op de afwezigheid van een gemeenschappelijke huishouding, in de zin dat [de zoon] zich door zijn moeder liet verzorgen, en niet samen met zijn moeder een huishouding voerde.’

Maar goed, als we aannemen dat het kind zich niet uitsluitend door de ouder laat verzorgen en er wel degelijk sprake is van een gemeenschappelijke huishouding, zijn we er dan? Nee, er moet immers ook nog voldaan worden aan het duurzaamheidscriterium. En omdat een minimumtermijn (als bedoeld in art. 7:267 BW) ontbreekt in art. 7:268 BW is duidelijk dat we wederom te maken hebben met een open norm die aan de hand van de concrete omstandigheden nader wordt ingevuld.

Als u veronderstelt dat die duurzaamheid in een ouder-kind verhouding het vertrekpunt c.q. de hoofdregel is, moeten wij u teleurstellen. De vaste lijn in de jurisprudentie gaat zelfs uit van het tegenovergestelde. Illustratief voor de reeds jaren gehanteerde lijn is een uitspraak van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:1982:AG4340):

‘Het gaat in deze om de vraag of er in het geval van in een gezin opgroeiende kinderen die na hun meerderjarig worden nog bij hun ouder(s) in een gemeenschappelijke huishouding blijven wonen, tussen de ouder(s) en het meerderjarig geworden kind reeds uit dien hoofde, sprake is van een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ als bedoeld in art. 1623h BW [lees: art. 7:268 BW]. Deze vraag moet ontkennend worden beantwoord. Onder de gevallen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding die de wetgever in art. 1623h op het oog heeft, zijn niet begrepen de gevallen van een samenleven van ouder en kind zoals dit samenleven bij de geboorte van het kind ontstaat en nadien pleegt te worden voortgezet. Alleen als er na het zelfstandig worden van het kind bijzondere omstandigheden bestaan die ertoe doen besluiten om, wat anders een aflopende samenlevingssituatie zou zijn geweest, tot een blijvende samenwoning met gemeenschappelijke huishouding te maken, kan er reden zijn, een geval van een gemeenschappelijke huishouding, gegroeid uit het inwonen van het nog niet zelfstandige kind bij zijn ouder(s), te brengen onder die waarop art. 1623h van toepassing is.’ (curs. en toev. red.)

U leest het goed: de Hoge Raad stelt dat de wetgever in een ouder-kind relatie veronderstelt dat als hoofdregel géén sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Deze ouder-kind huishouding is ‘naar de aard aflopend’. Uit bijzondere – en door het huurvoortzetting-vorderende kind te stellen en te bewijzen – omstandigheden kan anders volgen. De gedachte hierachter is de verwachting dat kinderen normaliter zullen gaan ‘uitvliegen’.

Duidelijk: in een normale gezinsverhouding tussen ouders en kinderen is er wel een ‘gemeenschappelijke huishouding’, maar ontbreekt in de regel het duurzaamheidselement. Voor de goede orde: in een andere familie-setting, zoals bij opa’s en oma’s en bij hen inwonende kleinkinderen is de onderlinge verhouding anders. Er is dan geen sprake van een naar de aard aflopende huishouding als vertrekpunt. Dit betekent dat de familieband tussen opa/oma (alleen-)huurder en het inwonende kleinkind geen reden is om slechts in bijzondere omstandigheden een duurzame gemeenschappelijke huishouding aan te nemen.

Als we terugkeren naar de ouder-kind situatie missen we een algemene leidraad aan de hand waarvan kan worden beoordeeld onder welke bijzondere omstandigheden de gemeenschappelijke huishouding wél duurzaam is. Jurisprudentie hierover is naar zijn aard erg casuïstisch en dus afhankelijk van de concrete omstandigheden. Duidelijk is wel dat onderscheid wordt gemaakt naar gelang we van doen hebben met inwonende (meerderjarige) kinderen die nimmer zijn uitgevlogen dan wel kinderen die na te zijn uitgevlogen weer zijn teruggekeerd in het ‘ouderlijk nest’.

Jurisprudentie in ‘terugkeercasus’ laat zien, dat uit het enkele feit dat is teruggekeerd, niet kan worden afgeleid dat de gemeenschappelijke huishouding duurzaam is. Relevant zijn dan aspecten als leeftijd van de terugkeerder alsmede doel en duur van de (hernieuwde) samenwoning.

Voor bijzondere feiten in de casus dat het kind altijd thuis is blijven wonen, raadplegen een al wat oudere conclusie van A-G Wissink (ECLI:NL:PHR:2013:2395):

‘2.19.2. […] een aantal omstandigheden die blijkens de rechtspraak in feitelijke instanties gewicht in de schaal kunnen leggen ten voordele van het oordeel dat de oorspronkelijk eindige ouder/kind huishouding op enig moment is geworden tot een duurzame gemeenschappelijke huishouding, zoals: het niet ingeschreven staan als woningzoekende of andere pogingen doen te verhuizen; het na meerderjarigheid langdurig in huis blijven wonen/de gevorderde leeftijd van het kind; of het feit dat het vertrek uit de woning tussen ouder en kind nimmer is besproken.
2.19.3. Nu kunnen de genoemde factoren duiden op een verandering van de normaliter aflopende samenlevingsrelatie tussen ouder en kind, maar, zoals blijkt uit uw arrest van 1 december 1995, noodzakelijk is dat niet. In de rechtspraak wordt ook getoetst aan factoren die in meer positieve zin wijzen op een verandering van de situatie, zoals: het bewust hebben gemaakt van de keuze om samen te wonen met ouders; of het zijn van gelijkwaardige huisgenoten. Voorts wordt voor de duurzame gemeenschappelijke huishouding ook wel gekeken naar factoren als bijvoorbeeld: het geheel arbeidsongeschikt of hulpbehoevend zijn van het kind; het feit dat het thuis wonen van de ouder (mede) nog mogelijk is dankzij hulp van het kind; of het reeds geruime tijd hebben gepoogd om voor het kind huurrechten op de woning te verkrijgen.’

Om een ‘sfeerbeeld’ te krijgen hoe moeilijk/makkelijk het is om als kind bijzondere omstandigheden aan te tonen, gaan we in een volgende artikel in op een paar uitspraken. Thans volstaan we met de opmerkingen dat dit geen sinecure is.


Categorieën: Rechtspraak

Wilt u uw kennis verder uitbreiden en meer weten over het familievermogensrecht, onroerend goedrecht en/of ondernemingsrecht?

Bekijk hier ons actuele cursusaanbod >