Een huurwoning en het overlijden van een huurder (I)

Nadat iemand is overleden, moet er ‘iets’ gebeuren met de plek waar werd gewoond. Wat dat ‘iets’ precies inhoudt, is uiteraard afhankelijk van aard van de (be-)woning. Het scheelt immers een slok op een borrel of de overledene (mede-)eigenaar was van de woonruimte dan wel of die werd gehuurd. Deze e-clerk besteden we aandacht aan de combinatie ‘overlijden en een huurwoning’.

Van belang is art. 7:229 lid 1 BW:

“De dood van de huurder of de verhuurder doet de huur niet eindigen.”

Deze bepaling die niet alleen geldt voor de huur van woonruimte, is van regelend recht. Afwijkende bepalingen zijn in beginsel toegelaten, maar de wet kent op diverse plekken dwingendrechtelijke beschermingsartikelen.

Goed, duidelijk is dat als de overledene zelf de verhuurder is, diens erfgenamen de huurder niet uit het gehuurde kunnen zetten omdat de huur is geëindigd. Deze regel sluit aan bij het ‘normale’ wettelijke kader zoals we dat kennen voor het huurrecht in art. 7:226 lid 1 en lid 4 BW:

“1. Overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft en vestiging of overdracht van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, door de verhuurder doen de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger.
4. Bij huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan alsmede van een woonwagen in de zin van artikel 235, van een standplaats in de zin van artikel 236 en van een ligplaats in de zin van artikel 236a, kan niet van de voorgaande leden worden afgeweken.” (curs. red.)

Ook art. 7:228 lid 1 BW behoort tot dat kader en bepaalt dat een huur die voor onbepaalde tijd is aangegaan, eindigt door opzegging. De regel van art. 7:229 lid 1 BW past overigens ook in het ‘standaard’ erfrechtelijk kader van de saisine, art. 4:182 BW:

“1. Met het overlijden van de erflater volgen zijn erfgenamen van rechtswege op in zijn voor overgang vatbare rechten en in zijn bezit en houderschap. De eerste zin geldt niet wanneer de nalatenschap ingevolge artikel 13 wordt verdeeld; in dat geval volgt de echtgenoot van rechtswege op in het bezit en houderschap van de erflater.
2. Zij worden van rechtswege schuldenaar van de schulden van de erflater die niet met zijn dood tenietgaan. Is een prestatie deelbaar, dan is ieder van hen verbonden voor een deel, evenredig aan zijn erfdeel, tenzij zij hoofdelijk zijn verbonden.” (curs. red)

De erfgenamen van een overleden verhuurder zijn gebonden aan de overeengekomen huurovereenkomst en alle daarin opgenomen bepalingen. Als de erven van de huurovereenkomst af willen, moeten zij de huur met inachtneming van alle wettelijke spelregels opzeggen, waarover o.m. art. 7:271 e.v. BW.

In het hierna volgende concentreren we ons op het overlijden van een huurder. Ook diens erfgenamen zitten vast aan de huurovereenkomst die (behoudens opzegging) ongewijzigd wordt voortgezet. Voor de (boedel)praktijk is het goed om te weten dat als een woonruimte wordt gehuurd, ingevolge art. 7:268 lid 6 BW een afwijkend regime geldt:

“6. Zijn er geen personen die krachtens dit artikel de huur voortzetten, dan eindigt deze aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder. De erfgenamen zijn bevoegd de huur tegen het eind van de eerste maand na het overlijden van de huurder te doen eindigen. Wanneer de nalatenschap van de huurder ingevolge artikel 13 van Boek 4 wordt verdeeld, komt de bevoegdheid van de erfgenamen, bedoeld in de vorige zin, toe aan zijn echtgenoot of geregistreerde partner.”

Maar wat als de overledene samen met een ander in het gehuurde woont, moet die ander de woning verlaten of zet die de huur voort? We bekijken dit vraagstuk aan de hand van de casus waarin overledene A een woning huurt die door A tezamen met een ander – B – wordt bewoond.

Wat er gebeurt na A’s overlijden, hangt af van de ‘status’ van de inwonende B. Als de verhuurder het huurcontract is aangegaan met zowel A als B, dan zijn zij (samen-)huurder. Na het overlijden van A is B (alleen)huurder geworden en loopt de huur in beginsel door.

Sterk lijkend op het samen-huurderschap is de figuur van mede-huurderschap. B is ‘ingetrokken’ bij de destijds (alleen)huurder A. Mede-huurderschap kan op verschillende wijzen tot stand komen. De intrekkende B wordt van rechtswege mede-huurder als A en B elkaars echtgenoten of geregistreerd partners zijn, art. 7:266 BW:

“1. De echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder is van rechtswege medehuurder, zolang de woonruimte de echtgenoot of geregistreerde partner tot hoofdverblijf strekt, ongeacht of de huurovereenkomst voor dan wel na het aangaan van het huwelijk of van het geregistreerde partnerschap is gesloten.
[…]
5. In geval van echtscheiding of scheiding van tafel en bed of beëindiging van geregistreerd partnerschap kan de rechter op verzoek van een echtgenoot of geregistreerde partner bepalen wie van de echtgenoten of geregistreerde partners huurder van de woonruimte zal zijn. De rechter bepaalt tevens de dag van ingang van de huur met deze echtgenoot of partner. Op dezelfde dag eindigt de huur met de andere echtgenoot of partner.” (curs. red)

B kan ook medehuurder worden als (de niet met elkaar gehuwde) A en B een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Er kan dan gebruik worden gemaakt van de procedure van art. 7:267 BW. Huurder A vraagt samen met B aan de verhuurder of die ermee instemt dat B medehuurder zal zijn. De verhuurder moet binnen drie maanden op een dergelijk verzoek reageren.

Een bijkomend voordeel van zo’n verzoek aan de verhuurder om B tot medehuurder te bestempelen, is de regeling van art. 7:267 lid 2 BW:

“2. Nadat een verzoek aan de verhuurder […] is gedaan, kan een vordering tot ontbinding van de huur op de grond dat de huurder in strijd met hetgeen overeengekomen is, met een ander in de woonruimte een gemeenschappelijke huishouding heeft, niet meer worden toegewezen. Deze grond levert alsdan evenmin een grond voor opzegging van de huurovereenkomst op.”

Oftewel: als in de huurovereenkomst een contractueel samenwoonverbod stond, dan is de overtreding daarvan nadat het verzoek is gedaan geen grond meer om de huurovereenkomst te ontbinden of op te zeggen.

Als de verhuurder het mede-huurderschap van B weigert of niet reageert, kan het mede-huurderschap via de rechter worden gevorderd. De rechter wijst de vordering alleen af, art. 7:267 lid 3 BW :

“a. indien [B] niet gedurende tenminste twee jaren in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met huurder [A] een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft;
b. indien, mede gelet op hetgeen is komen vast te staan omtrent de gemeenschappelijke huishouding en de tijdsduur daarvan, de vordering kennelijk slechts de strekking heeft [B] de op korte termijn de positie van huurder te verschaffen;
c. indien [B] vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.”

Hoewel het de verhuurder uiteraard vrij staat om ook in andere gevallen met mede-huurderschap in te stemmen, herkennen we een aantal voorwaarden. Zo moet (beoogd medehuurder) B al meer dan twee jaar in de woning zijn hoofdverblijf hebben. In de wet zelf staat niet wat een hoofdverblijf is. Van der Hoek/Van Lochem (T&C BW, art. 7:266, aant. 2) stellen dat deze eis in houdt:

“[…] dat het leven van de medehuurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt, waarbij alle omstandigheden van het geval in aanmerking moeten worden genomen. Voor de huurder zelf geldt dit vereiste niet. Elders in de wet is ook geen expliciete verplichting opgenomen om het gehuurde zelf te gebruiken en/of er het hoofdverblijf te houden, […]”

Een tweede vereiste ziet op het gedurende ten minste twee jaar voeren van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Wederom ontbreekt een wettelijke omschrijving van de begrippen ‘duurzaam’ en ‘gemeenschappelijke huishouding’. De Hoge Raad (ECLI:NL:HR:1993:ZC0838) stelt dat bij de beantwoording van de vraag of:

“3.4 […] sprake is van een gemeenschappelijke huishouding tussen de huurder [A] van een woning en een andere persoon [B] die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft, alle omstandigheden van het geval in onderling verband dienen te worden gewaardeerd. Daarbij kan mede van belang zijn dat de huurder [A] en die andere persoon [B] gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud, alsmede dat die andere persoon de verzorging van de huurder duurzaam op zich heeft genomen.” (curs. red)

Niet relevant is of A en B een affectieve relatie hebben, dan wel of er sprake is van ‘lotsverbondenheid’. Dit betekent dat ook verzorgers, vrienden en familieleden een gemeenschappelijke huishouding kunnen voeren.

De gemeenschappelijke huishouding moet duurzaam zijn. Die duurzaamheid wordt beoordeeld aan de hand van zowel subjectieve (de bedoeling van A en B) als objectieve (de duur van de samenwoning) criteria. Er moet minstens twee jaren worden samengewoond, maar die twee jaar is een minimumtermijn. Een langere periode wil dus niet zeggen dat ‘automatisch’ is voldaan aan de duurzaamheidsvoorwaarde. Bij Van Schie (Sdu Commentaar Huurrecht, art. 7:267), lezen we:

“De term duurzaam betekent dat de gemeenschappelijke huishouding op de toekomst is gericht. Huurder en samenwoner moeten de bedoeling hebben gehad de samenwoning lang te laten duren en niet op (korte) termijn weer te laten eindigen. Dat is niet het geval indien iemand tijdelijk ergens komt inwonen, bijvoorbeeld na het verbreken van een relatie, in afwachting van andere woonruimte. Ook als iemand tijdelijk bij een huurder komt inwonen om hem tijdens ziekte te verzorgen, is geen sprake van duurzaamheid. Het is immers niet de bedoeling dat het lang gaat duren, het is als tijdelijke situatie bedoeld. De gemeenschappelijke huishouding tussen ouders en kinderen wordt in beginsel niet als duurzaam gezien. Normaal gesproken gaan kinderen immers vroeg of laat op zichzelf wonen.” (curs. red)

Voor de volledigheid merken wij op dat de rechtsgevolgen van mede-huurderschap niet identiek zijn aan (samen)huren (A en B zijn samen de huur aangegaan), zie bijvoorbeeld art. 7:267 lid 5 BW:

“De bepalingen omtrent het eindigen van de huur zijn [op huurder en medehuurder] afzonderlijk van toepassing met dien verstande dat een persoon de hoedanigheid van medehuurder in ieder geval verliest, indien hij zijn hoofdverblijf niet langer in de woonruimte heeft. […]” (curs. red)

Het belang voor B van het verkrijgen van mede-huurderschap zit vooral in de gevolgen van het eindigen van de huur met de oorspronkelijke (alleen-)huurder A. Medehuurder B zet dan de huurovereenkomst voort (art. 7:267 lid 5 BW, laatste volzin), en wordt huurder met een eigen positie tegenover de verhuurder (zij het dat als de Huisvestingswet van toepassing is, aan extra voorwaarden moet worden voldaan, zie art. 7:267 lid 6 BW). In de situatie van in onze casus – overlijden van huurder A – geldt art. 7:268 lid 1 BW:

“Bij overlijden van de huurder zet de medehuurder de huur als huurder voort. Hij kan de huur binnen zes maanden na het overlijden bij exploot of aangetekende brief opzeggen met ingang van de eerste dag van de tweede maand na de opzegging.” (curs. red)

Daarmee hebben we voor deze e-clerk genoeg aspecten van het overlijden van een huurder besproken. In een volgende e-clerk gaan we in op de specifieke problemen die zich kunnen voordoen als de (alleen) huurder de ouder is en de ‘inwoner’ diens volwassen kind.