In het artikel van januari 2023 is ingegaan op de combinatie ‘overlijden en een huurwoning’. In deze editie een vervolg. Zoals gebruikelijk, eerst hetgeen voorafging en de constatering dat in art. 7:229 lid 1 BW staat dat de dood van een huurder of verhuurder de huur niet doet eindigen. Wel kunnen de erfgenamen van een huurder gedurende zes maanden na het overlijden van hun erflater de overeenkomst op een termijn van tenminste een maand opzeggen, art. 7:229 lid 2 BW. We zagen dat in art. 7:268 lid 6 BW een eigen regime is opgenomen voor de situatie dat de overleden huurder niet met anderen – en dus alleen – in het gehuurde woonde. De huur eindigt dan aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder. De erfgenamen mogen ook eerder opzeggen. Overigens past bij dit alles uiteraard de opmerking dat als de erfgenamen de huurovereenkomst van de overledene afwikkelen, zij als opvolgers onder algemene titel alert moeten zijn op schulden uit hoofde van huurachterstanden, verplichtingen tot herstel van schade of het verwijderen van aangebrachte voorzieningen.
Het januari artikel vervolgde met de casus waarin overledene A een woning huurt die door A tezamen met een ander – B – wordt bewoond. We bekeken een aantal opties voor B om in de woning te kunnen blijven. In de eerste optie was de verhuurder het huurcontract aangegaan met zowel A als B, en waren zij (samen-)huurder. Na het overlijden van A is B (alleen)huurder geworden en loopt de huur in beginsel door.
Sterk lijkend op het samen-huurderschap is de figuur van mede-huurderschap. Mede-huurderschap ontstaat doordat B is ‘ingetrokken’ bij zijn echtgenoot (alleen)huurder A, art. 7:266 BW. B wordt ook mede-huurder als A en B een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren en zij de procedure van art. 7:267 BW gebruiken: ze verzoeken de verhuurder en zo nodig de rechter er mee in te stemmen dat B mede-huurder wordt. Voor mede-huurderschap via de rechter is vereist dat B al meer dan twee jaar in de woning zijn hoofdverblijf heeft en dat al ten minste twee jaar een duurzame gemeenschappelijke huishouding wordt gevoerd. Uit een arrest van de Hoge Raad bleek dat voor dit laatste mede van belang is dat de huurder A en die andere persoon B gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud. Omdat irrelevant is of A en B een affectieve relatie hebben, kunnen ook familieleden bedoelde gemeenschappelijke huishouding voeren.
Over het duurzaamheidscriterium weten we dat de gemeenschappelijke huishouding op de toekomst gericht moet zijn en dat daarmee allerlei tijdelijke vormen van ‘intrekken’ bij een ander (verzorging tijdens ziekte, in afwachting van eigen woonruimte na einde relatie etc.) niet aan die norm voldoen.
Voor onze casus is relevant dat als B tijdens het leven van A mede-huurder is geworden, B na het overlijden van huurder A, de huur ‘als huurder’ voortzet, art. 7:268 lid 1 BW.
En wat is rechtens als op het tijdstip van het overlijden van A blijkt dat B en géén samen-huurder is en ook géén mede-huurder, moet B het gehuurde dan ontruimen? Nee, art. 7:268 lid 2 BW eerste volzin biedt soelaas:
‘2. De persoon die niet op grond van lid 1 huurder wordt, doch wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijk huishouding heeft gehad, zet de huur voort gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder; […]’ (curs. red.)
Als B zijn hoofdverblijf in de woning had en met A een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde, mag hij in ieder geval 6 maanden na het overlijden van A in de woning blijven. Zou B de woning eerder willen verlaten, dan moet de huur door (niet-)huurder B worden opgezegd. Tegenover dit verblijfsrecht staat dat B wel hoofdelijk aansprakelijk wordt tegenover de verhuurder voor de vanaf het overlijden van A opeisbaar geworden verplichtingen zoals de huur, art. 7:268 lid 4 BW jo. art. 7:267 lid 4 BW. Dit is dus een aansprakelijkheid op grond van de wet die niets van doen heeft met de saisine (art. 4:182 BW) en die intreedt ongeacht of B erfgenaam is van A. Een andere erfrechtelijke link is de verwantschap met het andere wettelijke recht van art. 4:28 lid 1 BW:
‘1. Indien de woning die de echtgenoot van de erflater bij diens overlijden bewoont, tot de nalatenschap of de ontbonden huwelijksgemeenschap behoort of de erflater, anders dan krachtens huur, ten gebruike toekwam, is de echtgenoot jegens de erfgenamen bevoegd tot voortzetting van de bewoning gedurende een termijn van zes maanden onder gelijke voorwaarden als tevoren. […]’ (curs. red.)
En net als art. 4:29 BW in de erfrechtelijke setting (onder voorwaarden) een mogelijkheid creëert om langer in de woning te blijven, geeft ook art. 7:268 lid 2 tweede volzin BW B de kans om postuum huurvoortzetting te bewerkstelligen:
‘2 […] Hij zet de huur ook nadien voort, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering, en in elk [geval] zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist.’ (curs. en toev. red.)
Inderdaad, de rechter kan om huurvoortzetting worden verzocht. Bovendien moet het verzoek binnen zes maanden zijn ingediend. Dit is een harde termijn waarop slechts in uitzonderlijke omstandigheden een uitzondering wordt gemaakt. Illustratief voor dit laatste is een al wat ouder arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2003:AF2683) waarin de vraag aan bod kwam of redelijkheid en billijkheid niet tot een andere conclusie leiden als de verhuurder weet dat de inwoner/B in de woning wil blijven wonen, en nalaat te waarschuwen en wijzen op de korte zesmaandstermijn:
‘3.4.2 […] Op grond van deze bepaling, die — met een paar wijzigingen van ondergeschikte aard — ook is opgenomen in art. 7:268 BW, zoals vervat in de nieuwe titel 7.4 BW, was [de verhuurder] dus niet gehouden om [de inwoner/B] binnen de bedoelde termijn van zes maanden ervan te verwittigen dat zij de huurovereenkomst niet wilde voortzetten, noch om hem te wijzen op de mogelijkheid om een vordering als zojuist bedoeld in te stellen.
[…]
3.4.4 [Met oordeel van de rechtbank dat van de verhuurder verlangd mocht worden dat zij de huurder op de hoogte zou stellen van haar plannen met de woning en hem zou wijzen op de mogelijkheid om voortzetting van de huurovereenkomst te verzoeken] verdraagt zich niet met de betrokken wetsbepaling, waarin nu juist het initiatief is gelegd bij de persoon die de huurovereenkomst wil voortzetten, zulks niettegenstaande het feit dat aannemelijk is dat zich in de situatie waarop de bepaling ziet, zich wel vaker het geval zal voordoen dat de verhuurder op grond van hem bekende gegevens er niet van kan uitgaan dat de bedoelde persoon na het verstrijken van de bedoelde termijn naar andere woonruimte zal omzien. Hierbij moet bovendien in aanmerking worden genomen dat het in art. 6:2 lid 2 BW voorkomende criterium ‘onaanvaardbaar’ tot een terughoudende toepassing van deze bepaling noopt.’ (curs. en toev. red.)
In zijn NJ-noot bij deze uitspraak is Vranken niet mild voor de Hoge Raad en wetgever. Hij concludeert dat het risico dat samenwoners niet weten dat ze om voortzetting moeten vragen of dat zij vergeten dit tijdig te doen, welbewust op de koop toe wordt genomen. Vranken trekt een parallel met de jurisprudentie over vervaltermijnen bij niet-nagekomen verrekenbedingen en vraagt zich of de Hoge Raad niet een zelfde benadering had moeten kiezen bij de termijn van art. 7:268 lid 2 BW.
Wat hier ook van zij, het lijkt verstandig als de notariële praktijkjurist in voorkomende gevallen rekening houdt met het gegeven dat justitiabelen veelal niet bijzonder alert zijn als het gaat om het veiligstellen van hun rechtspositie, en dus – bij het bespreken van samenlevingscontracten en bij overlijdens – attendeert én op de mogelijkheid om het verzoek in te dienen én op de daaraan gekoppelde vervaltermijn.
Keren we terug naar de regeling van art. 7:268 BW die in het derde lid enkele afwijzingsgronden bevat: er zijn te weinig financiële waarborgen voor een behoorlijke nakoming van de huur en in gevallen waarin deze vereist is, ontbreekt een huisvestingsvergunning. Ook nu geldt de voorwaarde dat B in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden A een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad.
Voor de duiding van het duurzaamheidsbegrip pakken we Van Schie (Sdu Commentaar Huurrecht, art. 7:268) er bij:
‘Het begrip duurzame gemeenschappelijke huishouding dat in art. 7:268 lid 2 BW wordt gehanteerd, heeft dezelfde betekenis als in de bepalingen ten aanzien van het wettelijk medehuurderschap voor samenwoner/medehuurder (art. 7:266 BW en art. 7:267 BW). Alleen geldt in dit geval niet de eis dat de duurzame gemeenschappelijke huishouding ten minste twee jaar moet hebben geduurd. De lengte van de samenwoning (en het al dan niet te verwachten aflopende karakter ervan) spelen een rol bij de beoordeling of de samenwoning duurzaam was […]. Onder omstandigheden hoeft de samenwoning niet tot het moment van overlijden van de huurder te hebben geduurd. Denk hierbij aan de situatie dat de huurder lange tijd in het ziekenhuis heeft gelegen voor het overlijden […]. Volgens de Hoge Raad geldt voor een duurzame gemeenschappelijke huishouding niet dat er ook sprake dient te zijn een bijzondere lotsverbondenheid […]’.
Daarmee hebben we voor dit artikel genoeg aspecten van het overlijden van een huurder besproken. In een volgend artikel gaan we in op de specifieke problemen die zich kunnen voordoen als de (alleen) huurder de ouder is en de ‘inwoner’ diens volwassen kind.
Categorieën: Rechtspraak