Voor elk wat wils: executoriale verkoop, huur en saisine

Uit dit artikel blijkt maar weer eens hoe veelzijdig de notariële praktijk is. Een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (10 november 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:4839) biedt de kans om wat ‘te vertellen’ over de samenhang tussen een (geplande)executoriale verkoop, verhuur van het te executeren pand en de saisine. Kortom, voor elk wat wils!

Kort enkele feiten. Erflaatster X is gehuwd geweest met mevrouw Y [in de procedure ook aangeduid als gedaagde]. Dit huwelijk is kennelijk door echtscheiding geëindigd. Mevrouw Y huurt een woning van erflaatster X. Mevrouw X is in 2018 overleden. Zij laat 2 erfgenamen achter: A, die de nalatenschap zuiver heeft aanvaard, en B [de eiser in de procedure], die beneficiair heeft aanvaard.

De door Y van X gehuurde woning is belast met een recht van hypotheek. In september 2020 wordt namens de bank aan A en B (als erfgenamen van erflaatster) meegedeeld dat de bank tot opeising overgaat van de lening en wordt de openbare executie aangezegd. Reden daarvoor is de “problematische situatie rond de hypotheek en de ongeoorloofde verhuur.”

Daarmee zijn we aanbeland bij het onroerend goedgedeelte van de uitspraak. Zoals u weet, is het goed gebruik dat een bank die de aankoop van een onroerend goed financiert, tot zekerheid voor de terugbetaling van die lening een recht van hypotheek krijgt op dat onroerend goed. Net als het recht van pand, strekt ook het recht van hypotheek ertoe dat degene met zo’n recht een vordering (tot voldoening van een geldsom) bij voorrang boven andere schuldeisers kan verhalen op de aan het hypotheek- pandrecht onderworpen goederen, art. 3:227 lid 1 BW. Daarmee wordt het beginsel doorbroken dat crediteuren in beginsel onderling een (naar evenredigheid van hun vordering) gelijk recht hebben op de netto-opbrengst van de uitgewonnen goederen van hun schuldenaar (behoudens de door de wet erkende redenen van voorrang), art. 3:277 lid 1 BW. Ik vertel u niets nieuws als ik meld dat het recht van hypotheek wordt gevestigd bij notariële akte en op registergoederen, art. 3:260 lid 1 BW, en dat het hypotheekrecht een dergelijk voorrangsrecht in het leven roept.

Alle schuldeisers – dat wil zeggen ongeacht of ze een recht van voorrang hebben of niet – kunnen zich verhalen op (alle) goederen van de schuldenaar (art. 3:276 BW). Daarvoor heb je in de regel wel een executoriale titel nodig. En die laatste moet je – in beginsel – bij de rechter ‘halen’, zie art. 430 e.v. Rv. Los van genoemde voorrangspositie, is één van de andere grote verworvenheden van de hypotheekhouder dat deze het recht heeft van parate executie, art. 3:268 lid 1 BW. Als de schuldenaar in verzuim is, is de hypotheekhouder bevoegd om het verbonden goed in het openbaar te verkopen (de voorzieningenrechter kan op verzoek bepalen dat de verkoop ondershands geschiedt), art. 3:268 BW. Dankzij het recht van parate executie, hoeft een hypotheekhouder geen executoriale titel meer de rechter te ‘halen’.

Iedere hypotheekhouder heeft het recht van parate executie, zelfs zonder dat deze bevoegdheid met zoveel woorden in de hypotheekakte is bedongen. Dat laatste geldt niet voor een aantal andere ‘gebruikelijke’ hypotheekbedingen zoals het beding van niet verandering (art. 3:265 BW), het beding van niet-wegneming dat het ius tollendi van de hypotheekgever doorbreekt (art. 3:266 BW) en het beheers- en ontruimingsbeding (art. 3:267 BW). Ook het huurbeding van art. 3:264 BW moet met zoveel woorden worden bedongen.

Het huurbeding beperkt de hypotheekgever/schuldenaar onder meer in zijn bevoegdheid om het verhypothekeerde goed te verhuren of te verpachten. Over doel en strekking van het huurbeding meldt Huijgen (T&C, art. 3:264 BW, aant. 1):

“Het artikel biedt de hypotheekhouder de mogelijkheid een zogenaamd huurbeding in de hypotheekakte te doen opnemen om te voorkomen dat bij executie de veilingkoper gebonden is aan een alsdan bestaande latere huur- of pachtverhouding (zie art. 7:226 respectievelijk art. 7:361) en het verhypothekeerde goed bij executie daardoor een geringere opbrengst zou hebben.”

Als de executerende hypotheekhouder het huurbeding inroept, wordt de huurovereenkomst vernietigd vanwege strijd met het huurbeding in de hypotheekakte. Als het verhypothekeerde goed een woonruimte betreft, moet – voorgaand aan het inroepen van het beding – verlof van de rechter zijn verkregen, art. 3:264 lid 5 BW. De werking van het huurbeding is beperkt tot huurovereenkomsten die zijn aangegaan ná de hypotheekverlening. Stein meldt hierover (GS Vermogensrecht, art. 3:264 BW, aant. 4.1.1):

“Is het pand verhuurd ten tijde van de vestiging van de hypotheek, dan is de hypotheekhouder niet bij machte om huur wegens strijd met het huurbeding te vernietigen, zelfs al zit er ondertussen een andere huurder (zie aant. 4.1.4). De hypotheekhouder zal mitsdien de huur moeten gedogen.”

We herkennen de regel ‘koop breekt geen huur’ van art. 7:226 lid 1 BW:

“Overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft en vestiging of overdracht van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, door de verhuurder doen de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger.”

In onze zaak is het echter niet de hypotheekhouder die het huurbeding inroept en de huurovereenkomst vernietigt. Nee, het is erfgenaam B die de rechter in een kortgedingprocedure verzoekt de huurovereenkomst te vernietigen. De erfgenaam voert daartoe diverse gronden aan: de huuroverkomst zou zijn vervalst, de erflaatster was niet feitelijk (wils)bekwaam en de huurovereenkomst is aangegaan in strijd met het in de hypotheekakte opgenomen huurbeding en daarom “nietig dan wel vernietigbaar”. Ook was, zo erfgenaam B, de overeengekomen huur veel te laag en betaalde mevrouw Y al sinds begin 2018 geen huur meer (aan de erfgenamen). Mevrouw Y stelt dat er geen spoedeisend belang is, dat de huurovereenkomst geldig is en dat zij in overleg met erfgenaam A sinds februari 2018 (rechtsreeks) de renteverplichtingen aan de bank heeft voldaan. Bovendien betaalt zij sinds dat tijdstip ook gas, water en licht, terwijl die kosten zijn inbegrepen in de huur. Bij elkaar opgeteld zijn de bedragen die zij aan hypotheekrente, gas, water en licht heeft voldaan meer dan de overeengekomen huur; van een achterstand van haar aan de verhuurder(s) is dan ook geen sprake.

Omdat die in een bodemprocedure ‘thuishoren’, gaat de kortgedingrechter niet in op alle door erfgenaam B/eiser ingestelde vorderingen.

De rechter beantwoordt wel de vraag of mevrouw Y recht heeft op huurbescherming en vat het argument van erfgenaam A samen:

“4.6. [erfgenaam B/eiser] is van mening dat [mevrouw Y/gedaagde] geen huurbescherming toe zou mogen komen. De woning is verhuurd in strijd met de regels van de geldverstrekker. Volgens [erfgenaam B/eiser] kan het verder nooit de bedoeling van zijn moeder zijn geweest om […] vrijwel om niet in de woning te laten wonen en daardoor afwikkeling van haar nalatenschap onmogelijk te maken. Als de woning executoriaal wordt verkocht heeft [mevrouw Y/gedaagde] bovendien geen recht op huurbescherming. Door daar nu wel een beroep op te doen en de nalatenschap daarmee aanzienlijke schade toe te brengen, handelt [mevrouw Y/gedaagde] in strijd met de redelijkheid en billijkheid en maakt zij misbruik van recht. De belangen van [erfgenaam B/eiser] en [A] wegen, zo stelt [erfgenaam B/eiser], zwaarder dan het belang van [mevrouw Y/gedaagde].”

In feite stelt erfgenaam B dat mevrouw Y dankzij het huurbeding ‘er toch uit moet als de bank tot executie overgaat’ en dat zij door zich jegens de erfgenamen op huurbescherming te beroepen, misbruik van recht maakt.

Is de rechtbank het hiermee eens?

“4.7. Een tussen schuldeiser en schuldenaar geldende regel blijft – in een concreet geval – buiten toepassing indien die toepassing een resultaat zou opleveren dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De redelijkheid en billijkheid kan in de weg staan aan toepassing van een partijafspraak, regelend recht en zelfs dwingende wetsbepalingen. De term “onaanvaardbaar” zorgt ervoor dat er een hoge drempel is, zodat hiervan niet zo snel sprake zal zijn. Alleen “strijd met de redelijkheid en billijkheid” is dus niet voldoende. Uit de rechtspraak volgt dat de rechter terughoudendheid past bij toepassing van de redelijkheid en de billijkheid. Slechts in uitzonderlijke gevallen is, gelet op het belang van de rechtszekerheid, ruimte voor de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. De eisen aan een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid zijn strenger bij voorschriften van dwingend recht dan bij aanvullend recht.”

Wellicht voelt u de strekking van hetgeen daarna komt al aankomen:

“4.8. Uitgaande van de huurovereenkomst tussen [mevrouw X/erflaatster] en [mevrouw Y/gedaagde] zijn de huurbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek tussen partijen van toepassing. Deze bepalingen hebben het oog op bescherming van de huurder en zijn overwegend van dwingend recht. [erfgenaam B/eiser] doet een beroep op de beperkende werking van deze bepalingen. [mevrouw Y/gedaagde] zou, gelet op het sluiten van de huurovereenkomst in strijd met de regels van de geldverstrekker, de inhoud van de huurovereenkomst en de gevolgen die de overeenkomst thans bij de afwikkeling van de nalatenschap heeft, geen bescherming toekomen.”

En:

“4.9. Dat de huurovereenkomst is gesloten in strijd met de regels van de geldverstrekker betreft de verhouding tussen de geldverstrekker en, thans, [erfgenaam B/eiser] en [A] . [mevrouw Y/gedaagde] staat hier buiten. Het handelen van [erflaatster] staat niet in de weg aan de geldigheid van de huurovereenkomst en kan [mevrouw Y/gedaagde] niet de wettelijke bescherming van de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek ontnemen.”

Met dit laatste legt de rechter de vinger op de zere plek: wie was ook al weer met wie het huurbeding overeengekomen? Inderdaad, erflaatster met de bank en dus speelt het beding vooralsnog ook alleen in die verhouding. De rechter vervolgt:

“4.10. [erflaatster] en [gedaagde] hebben kennelijk afspraken gemaakt over de inhoud van de huurovereenkomst. Mogelijk zijn deze afspraken beïnvloed door de (familie)banden die [mevrouw X/erflaatster] en [gedaagde] hebben (gehad) en/of de verzorgingsgedachte die blijkbaar een rol speelde bij het sluiten van de overeenkomst. Zelfs al zou [gedaagde] voor een (veel) te lage huur in de woning verblijven, dan is dit onvoldoende om haar de bescherming van de huurbepalingen te ontnemen.”

De ‘nalatenschapscomponent’ is in zoverre irrelevant dat:

“4.11. […] het sluiten van de huurovereenkomst [de] afwikkeling van de nalatenschap bemoeilijkt regardeert [gedaagde] niet, maar slechts [eiser] en [A] . Dit kan dus ook geen grond zijn om haar huurbescherming te beperken.

4.12. [gedaagde] komt thans op ter bescherming van haar rechten die zij heeft op grond van dwingendrechtelijke bepalingen. Dat zij deze bescherming in de situatie van een executieverkoop van de woning mogelijk niet heeft, maakt haar huidige beroep op huurbescherming niet onrechtmatig.”

Herkent u het fraaie samenspel van de in de diverse rechtsverhoudingen geldende bepalingen?

Tussen bank en erflaatster gold het hypotheekbeding. En dankzij de saisine van art. 4:182 lid 1 BW ook tussen de erfgenamen en de bank. Diezelfde saisine zorgt er ook voor dat de erfgenamen zelf gewoon zijn gebonden aan de door de overledene aangegane huurovereenkomst, art. 4:182 lid 2 BW. Oftewel, de bank kan (na verkregen verlof) het huurbeding inroepen en aangezien de huurovereenkomst is aangegaan nadat de hypotheek was verleend, zal de huurster/mevrouw Y, de woning moeten ontruimen. Dat neemt niet weg dat het huurbeding in de hypotheekakte de erflaatster zelf uiteraard niet de bevoegdheid gaf om de in strijd daarmee gesloten huurovereenkomst met mevrouw Y op te zeggen. En wat de overledene zelf niet kon, kunnen ook diens erfgenamen niet.