Een huurwoning en het overlijden van een huurder (IV)

In de november e-clerk van vorig jaar kondigden we aan dat we de reeks over de combinatie ‘overlijden en een huurwoning’ zouden afsluiten met wat jurisprudentie. Zoals gebruikelijk, eerst een korte samenvatting van hetgeen voorafging.

In het begin van de reeks bespraken we enkele algemene bepalingen van het huurrecht, art. 7:229 lid 1 BW, art. 7:229 lid 2 BW en art. 7:268 lid 6 BW. In dit laatste artikel is een eigen regime opgenomen voor de situatie dat de overleden huurder niet met anderen – en dus alleen – in het gehuurde woonde. De huur eindigt dan aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder. De erfgenamen mogen ook eerder opzeggen.

Vervolgens bekeken we aan de hand van de casus waarin overledene A een woning huurt die door A tezamen met een ander – B – wordt bewoond, een aantal opties voor B om in de woning te kunnen blijven.

De eerste optie is dat de verhuurder het huurcontract aangaat met zowel A als B, en zij (samen-)huurder waren. Na het overlijden van A is B (alleen-)huurder geworden en loopt de huur in beginsel door.

Sterk lijkend op het samen-huurderschap is de figuur van mede-huurderschap. Na overlijden van de huurder, zet de mede-huurder de huur als huurder voort, art. 7:268 lid 1 BW. Mede-huurderschap ontstaat doordat B is ‘ingetrokken’ bij echtgenoot A die (alleen-)huurder is, art. 7:266 BW.

B wordt ook mede-huurder als A en B een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren en zij de procedure van art. 7:267 BW gebruiken: ze verzoeken de verhuurder (en zo nodig de rechter) er mee in te stemmen dat B mede-huurder wordt. Voor mede-huurderschap via de rechter is vereist dat B al meer dan twee jaar in de woning zijn hoofdverblijf heeft en dat al ten minste twee jaar een duurzame gemeenschappelijke huishouding wordt gevoerd.

Vervolgens kwam de casus aan bod waarin op het tijdstip van het overlijden van A blijkt dat B én géén samen-huurder was én ook géén mede-huurder. Ook dan hoeft B het gehuurde niet meteen te ontruimen; hij mag krachtens art. 7:268 lid 2 BW eerste volzin gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder in de woning blijven wonen. Bovendien biedt de tweede volzin van art. 7:268 lid BW B de kans om postuum huurvoortzetting te bewerkstelligen:

‘2 […] Hij zet de huur ook nadien voort, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering, en in elk [geval] zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist.’ (curs. en toev. red.)

De zesmaands termijn is een harde termijn, zodat het verstandig is om daar waar nodig op te wijzen. Overigens kent postume huurvoortzettingsregeling enkele afwijzingsgronden: er zijn te weinig financiële waarborgen voor een behoorlijke nakoming van de huur en in gevallen waarin deze vereist is, ontbreekt een huisvestingsvergunning. En uiteraard moet B in de woonruimte zijn hoofdverblijf hebben en moet sprake zijn geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Daarover lazen we bij Van Schie dat art. 7:268 lid 2 BW het begrip duurzame gemeenschappelijke huishouding een zelfde betekenis kent als in de artt. 7:266 BW en 7:267 BW.

Problemen kunnen zich voordoen als de (alleen-) huurder de ouder is en de ‘inwoner’ diens volwassen kind. Ook in een dergelijk geval moet worden voldaan aan alle art. 7:268 BW-voorwaarden als het kind na het overlijden van de (alleen-)hurende ouder, postuum de huur wil voortzetten en dus zal sprake moeten zijn van een duurzame en gemeenschappelijke huishouding.

Van een gemeenschappelijke huishouding is in de verhouding ouder-kind veelal wel sprake. Het duurzaamheidscriterium is een lastiger te nemen horde. We zagen dat de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:1982:AG4340) stelt dat de wetgever in een ouder-kind relatie veronderstelt dat als hoofdregel géén sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Deze ouder-kind huishouding is ‘naar de aard aflopend’. Uit bijzondere – en door het huurvoortzetting-vorderende kind te stellen en te bewijzen – omstandigheden kan anders volgen. De gedachte hierachter is de verwachting dat kinderen normaliter zullen gaan ‘uitvliegen’.

In andere familie-settings, denk aan opa’s/oma’s en bij hen inwonende kleinkinderen is de onderlinge verhouding anders. Er is dan geen sprake van een naar de aard aflopende huishouding. Dit betekent dat de familieband tussen opa/oma (alleen-)huurder en het inwonende kleinkind geen reden is om slechts in bijzondere omstandigheden een duurzame gemeenschappelijke huishouding aan te nemen. Toch is het ook dan niet eenvoudig om de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding aan te tonen. Als voorbeeld pakken we een zaak van het hof Amsterdam erbij (ECLI:NL:GHAMS:2023:94). Kleinzoon X claimt huurvoortzetting van de door zijn grootvader gehuurde woning. Het hof tekent aan dat:

‘3.5. […] de omstandigheid dat X de kleinzoon is van de grootvader op zichzelf niet eraan in de weg te staan om aan te nemen dat zij een dergelijke huishouding met elkaar hebben gevoerd. Anderzijds kan het enkele feit – zo dit al het geval is geweest – dat X de grootvader intensief verzorgde, dat wil zeggen dikwijls in de nabijheid van de grootvader verkeerde en hem bij bepaalde activiteiten (zoals bijvoorbeeld het bereiden van maaltijden, helpen bij de persoonlijke verzorging en doen van activiteiten) hielp en ondersteunde, op zichzelf – zonder bijkomende omstandigheden die daartoe nopen – niet tot de conclusie leiden dat van een dergelijke huishouding sprake is geweest. De door X in het geding gebrachte verklaringen van familieleden, die ten hoogste kunnen illustreren dat X de grootvader intensief verzorgde, schieten om die reden tekort om tot de conclusie te (kunnen) komen dat tussen X en de grootvader een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft bestaan. Bij de beantwoording van de vraag of van een gemeenschappelijk huishouden sprake is geweest, kan onder meer ook van belang zijn of de grootvader en X gezamenlijk voorzagen in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud, alsmede of X de verzorging van de grootvader duurzaam op zich had genomen. Daarbij kan mede betekenis worden toegekend aan het al dan niet ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen X en de grootvader.’ (curs. red.)

En over de financiële verwevenheid overweegt het hof:

‘3.7 Voor zover X heeft aangevoerd dat voor het bestaan van een gemeenschappelijk huishouding niet bepalend is dat kosten letterlijk worden gedeeld, gaat het hof mee met de stelling dat de kosten niet ‘tot op de cent nauwkeurig’ hoeven te worden verdeeld. Wederkerigheid van samenwonen kan immers met zich brengen dat naar vermogen wordt bijgedragen aan de kosten van de huishouding en aan elkaar hulp en ondersteuning wordt geboden. Het hof heeft echter, net als de kantonrechter, geheel geen beeld kunnen krijgen van de onderlinge kostenverdeling, waardoor de financiële verwevenheid ook in hoger beroep niet – althans, onvoldoende – is aangetoond. Dat X boodschappen en vaste lasten van gepind contant geld betaalde, is onvoldoende gemotiveerd en derhalve niet aannemelijk geworden. Voor zover X stelt dat pinopnames van contant geld voldoende zijn om aan te tonen dat hij daarvan boodschappen deed, miskent hij dat hij in het geheel geen verklaringen heeft overgelegd die deze stelling onderbouwen.’

En zoals wel vaker is ook het ontbreken van een fatsoenlijke administratie een relevante factor:

‘Ook een andere onderbouwing van deze stelling, bijvoorbeeld door middel van bonnetjes of het bestaan van een en/of-rekening, ontbreken in het onderhavige geval. Ook is niet duidelijk of hij andere vaste lasten betaalde en/of welke kosten door de grootvader werden betaald. Met name heeft X verzuimd een overzicht over te leggen waaruit – op verifieerbare wijze – hun gezamenlijke uitgaven en inkomsten blijken, waarmee een totaaloverzicht van hun financiële verwevenheid had kunnen worden geschetst. Voor zover X betoogt dat de grootvader heeft kunnen meeprofiteren van het door hem gefinancierde omvangrijke onderhoud in het gehuurde, heeft De Alliantie voldoende gemotiveerd betwist dat X daarvoor de financiële armslag had en schiet de door hem in hoger beroep overgelegde (te algemene en niet onderbouwde) verklaring van [naam 3] daarvoor tekort. Dat de zorg – waarvan De Alliantie overigens heeft betwist dat X deze heeft verleend – bovendien een eenzijdig karakter had, zodat geen sprake is geweest van wederkerigheid, is door X niet betwist en wordt derhalve door het hof aangenomen.

3.8 Het hof komt daarom tot het oordeel dat zowel financiële verwevenheid als wederkerigheid ontbreken. Daarnaast heeft X geen andere omstandigheden aangevoerd waaruit het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding zou kunnen blijken. Het hof concludeert daarom, net als de rechtbank, dat van een gemeenschappelijke huishouding tussen de grootvader en [appellant] geen sprake is geweest. De nieuwe verklaring van zijn vader in hoger beroep doet daar geen afbreuk aan, nu ook deze verklaring, behoudens voor zover het gaat om de verzorging door [appellant] van de grootvader, geen inhoud bevat ‘uit eigen waarneming.’ (curs. red.)

Overigens heeft niet alleen het (klein-)kind het moeilijk bij de vordering tot huurvoortzetting. De na het overlijden van de ene echtgenoot/huurder door diens langstlevende echtgenote o.g.v. art. 7:266 lid 1 BW gevorderde huurvoortzetting wordt afgewezen door het hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2023:2709). Verhuurder stelt en onderbouwt met getuigenverklaringen dat de langstlevende ten tijde van het overlijden niet haar hoofdverblijf had in het gehuurde. Daartegenover heeft de langstlevende onvoldoende ingebracht.

Als we terugkeren naar de ouder-kind situatie is het goed om onderscheid te maken tussen inwonende (meerderjarige) kinderen die zijn teruggekeerd en kinderen die nimmer zijn uitgevlogen. Voor die laatste groep bekeken we een al wat oudere conclusie van A-G Wissink (ECLI:NL:PHR:2013:2395):

‘2.19.2. […] een aantal omstandigheden die blijkens de rechtspraak in feitelijke instanties gewicht in de schaal kunnen leggen ten voordele van het oordeel dat de oorspronkelijk eindige ouder/kind huishouding op enig moment is geworden tot een duurzame gemeenschappelijke huishouding, zoals: het niet ingeschreven staan als woningzoekende of andere pogingen doen te verhuizen; het na meerderjarigheid langdurig in huis blijven wonen/de gevorderde leeftijd van het kind; of het feit dat het vertrek uit de woning tussen ouder en kind nimmer is besproken.

2.19.3. Nu kunnen de genoemde factoren duiden op een verandering van de normaliter aflopende samenlevingsrelatie tussen ouder en kind, maar, zoals blijkt uit uw arrest van 1 december 1995, noodzakelijk is dat niet. In de rechtspraak wordt ook getoetst aan factoren die in meer positieve zin wijzen op een verandering van de situatie, zoals: het bewust hebben gemaakt van de keuze om samen te wonen met ouders; of het zijn van gelijkwaardige huisgenoten. Voorts wordt voor de duurzame gemeenschappelijke huishouding ook wel gekeken naar factoren als bijvoorbeeld: het geheel arbeidsongeschikt of hulpbehoevend zijn van het kind; het feit dat het thuis wonen van de ouder (mede) nog mogelijk is dankzij hulp van het kind; of het reeds geruime tijd hebben gepoogd om voor het kind huurrechten op de woning te verkrijgen.’ (curs. red.)

Het beeld is duidelijk: zelfs bij de ‘thuisblijver’ is meer nodig dan alleen het ‘voortzetten’ van de inwoning om te kunnen spreken van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Voor een voorbeeld van een casus waarin dat bewijs lukt, bekijken we een uitspraak van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2022:7912). Na het overlijden van moeder vordert de dochter huurvoortzetting ex art. 7:268 lid 2 BW. De dochter meent dat is voldaan aan de vereisten van dit artikel omdat zij haar hele leven bij haar ouders heeft gewoond en haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Dit bewijst de dochter door een uittreksel uit de basisregistratie personen te overleggen. Zij heeft nooit de bedoeling gehad om uit te vliegen. Zij voerde een duurzame gemeenschappelijke huishouding met haar ouders. Zij aten altijd samen en gingen soms weekendjes weg of gingen samen naar voetbalwedstrijden. Verder ontvingen zij heel af en toe bezoek en leidden zij een teruggetrokken leven. Vanaf het moment dat zij inkomen verwierf, betaalde de dochter maandelijks een bijdrage voor kost en inwoning aan haar moeder. Zij deed ook af en toe boodschappen en betaalde deze dan. Zij deed daarnaast de administratie van het gezin. Volgens de verhuurder zou uit een al wat oudere (2007) brief van de gemeente blijken dat enkel de ouders als huurders werden aangemerkt. De rechtbank neemt aan dat de dochter inderdaad haar hele leven bij haar ouders heeft gewoond en overweegt vervolgens:

‘15. Bij de beantwoording van de vraag of de dochter en haar ouders in de woning samen een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd in de zin van art. 7:268 lid 2 BW, geldt dat daaronder niet is begrepen het geval van samenleven van ouder en kind zoals dit bij de geboorte van het kind ontstaat en nadien pleegt te worden voortgezet. Op dit uitgangspunt kan een uitzondering worden gemaakt indien zich na het zelfstandig worden van het kind bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan die ouder en kind ertoe hebben doen besluiten om wat anders een aflopende samenlevingssituatie zou zijn geweest, tot een blijvende samenwoning met gemeenschappelijke huishouding te maken. Naar vaste rechtspraak gaat het bij de bepaling van de duurzaamheid niet alleen om factoren die objectief gezien kunnen wijzen op het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, maar ook om subjectieve factoren.

15. In de onderhavige situatie is van belang dat de dochter de woning nimmer heeft verlaten en dat er in deze zaak dus geen sprake is van een inwonend kind dat is ‘uitgevlogen’ om op zichzelf te gaan wonen. Gelet op de tijdens de mondelinge behandeling gegeven toelichting door de oom van de dochter op de gezinssituatie van de dochter en haar ouders is voldoende aannemelijk geworden dat de dochter, mede gelet op haar beperkte verstandelijke vermogens, nimmer de bedoeling heeft gehad om uit te vliegen. De samenwoning van de dochter met haar ouders was blijvend en op de toekomst gericht en is aldus als duurzaam aan te merken.

15. Voldoende is komen vast te staan dat er tijdens de samenwoning een gemeenschappelijke huishouding bestond, die ook wederkerig was. Als niet weersproken staat immers vast dat de moeder de huur betaalde, de dochter regelmatig boodschappen deed en ook contant kostgeld betaalde. Zoals door de dochter verder onweersproken naar voren is gebracht en door haar oom tijdens de mondelinge behandeling ook is bevestigd, leidden zij samen een teruggetrokken leven, aten zij altijd samen, ontvingen zij samen sporadisch bezoek en gingen zij er samen sporadisch op uit.’ (curs. red.)

Nu verder werd aangetoond dat de dochter voldoende financiële waarborg bood voor een behoorlijke nakoming van de huidige huurprijs en dat zij in aanmerking zou komen voor een huisvestingsvergunning werd de vordering toegewezen.

Goed, hoeveel lastiger is het gezien dit alles dan wel niet voor het naar de ouder terugkerende kind om de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding aan te tonen? Ter bepaling van de gedachten een uitgebreide weergave van de overwegingen van de rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2023:11784) in een zaak waarin zoon Y huurvoortzetting vordert:

‘Gemeenschappelijke huishouding

5.7. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een gemeenschappelijke huishouding moeten alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd, zoals het feitelijk gebruik van de woning door de huurder en de medebewoner en de omstandigheid dat zij al dan niet (1) gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud, (2) gezamenlijk (of op grond van een afgesproken verdeling) huishoudelijke taken verrichten, (3) gezamenlijk de maaltijden bereiden en gebruiken, (4) gezamenlijk invulling geven aan vrije tijd en (5) gezamenlijk deelnemen aan het sociaal verkeer. Ten aanzien van de gemeenschappelijke huishouding geldt voor degene die met een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW voortzetting van de huur vordert, een verzwaarde stelplicht.

5.8. De enkele omstandigheid dat Y op enigerlei wijze heeft bijgedragen aan de kosten van de huishouding, leidt niet automatisch tot de conclusie dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding. Van een nog thuiswonend meerderjarig kind mag immers verwacht mag worden dat hij bijdraagt aan algemene kosten. Er moet sprake zijn van enige verwevenheid. Y heeft ter zitting aangevoerd dat vader de vaste lasten betaalde (huur, gemeentelijke heffingen) en Y de boodschappen, kleding, kosten voor de auto (die vader niet gebruikte) en (toen de gezondheid van vader het nog toeliet) de vakanties. Enige onderbouwing in de vorm van schriftelijke stukken, heeft Y, anders dan de overgelegde verklaringen die van algemene aard zijn, niet overgelegd. Er zijn bijvoorbeeld geen bankafschriften (van Y of van vader) in het geding gebracht waaruit blijkt dat of hoe de kosten gedeeld werden. Uit de door Y overgelegde poststukken blijkt ook niet dat verzekeringen of polissen op beider naam stonden, of dat zij (bijvoorbeeld) fiscale partners waren. Dit had, gezien de betwisting van Ymere en de verzwaarde stelplicht die op Y rust, wel op zijn weg gelegen. Dat sprake is geweest van een financiële verwevenheid tussen Y en zijn vader is dan ook niet of onvoldoende vast komen te staan.

5.9. Y heeft verder verklaard dat het gezamenlijk huishoudelijke taken verrichten, invulling geven aan vrije tijd of deelnemen aan sociaal verkeer niet of nauwelijks sprake is geweest vanwege de slechte gezondheid van vader. Niet voldoende is gesteld of gebleken dat hier wel sprake van was toen de gezondheid van vader dit nog wel toeliet. Dat sprake was van een gemeenschappelijk huishouden zoals bedoeld in artikel 7:268 BW is dan ook onvoldoende komen vast te staan.’ (curs. red.)

En over de duurzaamheid van de huishouding overwoog de rechtbank:

‘Duurzaam

5.10. Of sprake is van een duurzame huishouding in de zin van artikel 7:268 BW wordt bepaald door objectieve factoren als de duur van de samenwoning en door subjectieve factoren als de bedoeling van betrokkenen en voorts door alle omstandigheden van het geval. Van belang zijn de bedoelingen van partijen voor de toekomst, in welke mate die plannen zijn geëffectueerd en welke onderlinge uitwisseling plaatsvond.

5.11. De enkele omstandigheid dat een kind na het meerderjarig worden nog bij zijn ouders blijft wonen, brengt niet mee dat zij een duurzame huishouding voeren, omdat in de regel sprake is van een aflopende samenlevingssituatie. Het kind wordt immers geacht op enig moment uit te vliegen. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan het samenleven van een kind en een ouder na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een duurzame huishouding. Het is aan Y om deze bijzondere omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen.

5.12. Y heeft in dit verband gewezen op de door hem overgelegde verklaringen van familie, vrienden en de thuiszorg. Daaruit komt het beeld naar voren dat Y als minderjarige bij zijn vader is gebleven toen zijn ouders gingen scheiden. Waarom hij daarna bij vader is gebleven, blijkt niet uit die verklaringen anders dan dat vader gedurende de laatste jaren van zijn leven zodanig ziek was dat hij veel verzorging nodig had. Ter zitting heeft Y bevestigd dat zijn vader niet meer voor zichzelf kon zorgen en dat hij veel voor vader deed en hem verzorgde. Van enige wederkerigheid is niet gebleken. Toen Y een relatie kreeg en trouwde, is hij niet uit de woning verhuisd omdat zijn vader niet meer zelfstandig kon wonen. Tot slot heeft Y aangevoerd dat hij zijn vader beloofd had voor hem te zorgen en hem niet te laten verhuizen naar een verzorgingstehuis. Zijn echtgenote is pas na het overlijden van vader uit Tunesië gekomen en bij Y ingetrokken.

5.13. Uit het voorgaande volgt dat Y alleen nog thuis woonde omdat vader niet meer in staat was zelfstandig te wonen. Het is aannemelijk dat, als de gezondheid van vader het had toegelaten, Y wel het huis van zijn vader had verlaten. Dit geldt te meer nu Y in 2019 nog het voornemen had om in België te werken en daar ingeschreven stond en het feit dat vader Y verschillende keren heeft uitgeschreven op het adres van het gehuurde. Van een intentie van een duurzame huishouding is dan ook niet gebleken.

5.14. Omdat niet aan de eis van een duurzame gemeenschappelijke huishouding is voldaan, moet de vordering al worden afgewezen.’ (curs. red.)

U ziet het, voor de terugkeerder ligt de lat helemaal hoog.

Gelukkig wordt ook wel (zij het (veel) minder vaak) positief beslist op het verzoek tot huurvoortzetting. Een recent voorbeeld is een casus die speelde bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2023:2158). De door de dochter aangevoerde feiten over de samen met moeder gevoerde huishouding betekenen volgens de dochter dat zij en moeder impliciet de keuze hebben gemaakt om blijvend en met een verwachting voor de toekomst samen te blijven wonen en dat dochter niet zou ‘uitvliegen’. De rechtbank oordeelt dat de samenleving deels werd ingegeven door de behoefte aan hulp van moeder, maar ook was gericht op wederzijdse verzorging en gezelschap. Deze leefsituatie heeft tot het overlijden van moeder geduurd. Indien moeder nu nog zou leven, zou de samenleving worden voortgezet zoals reeds voorheen het geval was. Onvoldoende is gebleken dat de dochter gedurende de samenlevingsperiode met haar moeder op enig moment het voornemen heeft gehad op zichzelf te gaan wonen. Zij is slechts op advies van de verhuurder ingeschreven als woningzoekende en heeft in die context op woningen gereageerd. Wat deze zaak volgens de rechtbank bijzonder maakt, is het niet zozeer feit dat de dochter, die ten tijde van moeders overlijden 25,5 jaar oud was,  bij moeder is blijven wonen. Wel dat zij op dat moment al 11 jaar samenwoonde met haar moeder, terwijl broer en zus gedurende die periode al het huis uit waren. Dit kan niet als tijdelijk worden bestempeld.

Daarmee sluiten we onze beschouwingen over het thema overlijden van de huurder en huurvoortzetting af.