Hoewel de totale gekte nog niet alle delen van het land heeft bereikt, is wel duidelijk dat de ‘dip’ op de onroerend goed markt inmiddels verleden tijd is. Ook het aantal executieveilingen is, zoals blijkt uit onderstaande grafiek van het Kadaster, op z’n retour:
Vandaag toch aandacht voor een interessante executie-casus: kan het kopen van een onderhands geëxecuteerd pand onrechtmatig zijn van de kopers jegens de eigenaar/hypotheekgever?
Een hypotheekhouder heeft krachtens art. 3:268 lid 1 BW het recht om:
‘Indien de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt, […] het verbonden goed in het openbaar ten overstaan van een bevoegde notaris te doen verkopen.’ (Curs. red.)
Ook van algemene bekendheid is het feit dat een hypotheekhouder, zelfs als de schuldenaar in verzuim is, niet rücksichtsloos van dit recht gebruik mag maken. Met enige regelmaat komt jurisprudentie voorbij over de vraag of een executerende hypotheekhouder misbruik van bevoegdheid maakt. Immers, art. 3:13 BW bepaalt in lid 1 en 2 dat:
‘1 Degene aan wie een bevoegdheid toekomt, kan haar niet inroepen, voor zover hij haar misbruikt.
2 Een bevoegdheid kan onder meer worden misbruikt door haar uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen.’ (Curs. red.)
Vandaag echter geen aandacht voor misbruik door de hypotheekhouder, maar voor een daarmee verwante kwestie. Kan degene die koopt van de executerende hypotheekhouder daardoor onrechtmatig handelen jegens de hypotheekgever/eigenaar van het verhypothekeerde onderpand?
De onrechtmatige daad treffen we, zoals u weet, aan in art. 6:162 BW:
‘1 Hij die jegens een ander een onrechtmatige daad pleegt, welke hem kan worden toegerekend, is verplicht de schade die de ander dientengevolge lijdt, te vergoeden.
2 Als onrechtmatige daad worden aangemerkt een inbreuk op een recht en een doen of nalaten in strijd met een wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, een en ander behoudens de aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond.
3 Een onrechtmatige daad kan aan de dader worden toegerekend, indien zij te wijten is aan zijn schuld of aan een oorzaak welke krachtens de wet of de in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt.’ (Curs. red.)
In de zaak waarin het Hof Den Bosch op 15 mei 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:2076) uitspraak deed, kwam precies dit vraagstuk aan de orde.
Eerst de feiten. Mevrouw X heeft door de jaren heen meerdere overeenkomsten van geldlening met bank Y gesloten. Tot zekerheid van deze geldleningen zijn door haar drie hypotheken met een totale waarde van € 721.622,00 op woning Z gevestigd. Mevrouw X is in 2010 overleden en heeft vier kinderen als haar erfgenamen achtergelaten. Kennelijk is er sprake van verzuim bij de voldoening van de leningen want in 2014 start bank Y het executietraject op. In dat kader wordt woning Z op 31 maart 2014 door de bank onderhands (zie art. 3:268 lid 2 BW) verkocht aan de kopers. In de koopovereenkomst is onder meer opgenomen:
‘De koop geschiedt onder de opschortende voorwaarde dat de voorzieningenrechter zijn toestemming als bedoeld in artikel 3:268 lid 2 BW aan deze koop verleent (…)’ (Curs. red.)
Maar er is meer, behalve die standaardvoorwaarde stond er ook in:
‘Terzake van deze openbare executie speelt een executiegeschil, waarin door de [erfgenamen] de bevoegdheid van [de bank] om te veilen betwist wordt. Op 8 april aanstaande zal de rechter daarover uitspraak doen. Indien [de bank] veroordeeld wordt om de veiling stop te zetten, is deze koopovereenkomst ontbonden.’ (Curs. red.)
De kopers wisten dus dat er ‘wat aan de hand was’. Op 8 april 2014 wordt in kort geding de vordering tot stopzetting van de onderhandse executie afgewezen. En op 21 juli van dat jaar krijgt de bank toestemming van de rechter tot de onderhandse executoriale verkoop van het pand aan de kopers. De levering moet uiterlijk 1 september 2014 plaatsvinden. Op 31 augustus 2014 en 1 september 2014 ontvangen de kopers een tweetal berichten waarin zij worden gesommeerd niet mee te werken aan de koop. In het laatste stuk staat:
‘ [De erfgenamen] hebben u meerdere malen aangegeven dat de executie niet rechtmatig is daar de bank, in casu [bank Y], geen vordering heeft. Cliënten hebben juist een vordering op [bank Y] wegens jarenlang teveel betaalde hypotheekrente als nader uiteengezet in bijgaand verzoekschrift aan de rechtbank. Het registergoed, het ouderlijk huis van cliënten, wordt dinsdag 2 september 2014 AAN U geleverd na veiling.
Nu de grondslag van de executie en daarmee de verkoop en levering wegvalt, zal de overdracht niet mogelijk zijn. Via deze weg sommeer ik u dan ook niet verder mee te werken aan de overdracht van dit registergoed. Mocht u aan deze sommatie geen gehoor geven, stel ik u via onderhavig schrijven aansprakelijk voor de schade die cliënten daardoor lijden en zullen lijden in de toekomst. Bijgaand verzoekschrift tot het leggen van conservatoire beslagen is reeds ingediend bij de rechtbank.’ (Curs. red.)
De levering in september 2014 gaat inderdaad niet door, mede omdat de erfgenamen ook de notaris hadden aangesproken en deze niet wilde meewerken aan de levering van de woning. Bank Y wilde echter niet afzien van de gesloten koopovereenkomst. In november 2014 worden de vorderingen van de erfgenamen tegen de bank afgewezen. Tegen dit vonnis gaan de erfgenamen in hoger beroep. De in dat kader tevens ingestelde vordering tot schorsing van de (onderhandse) executie wordt in januari 2015 afgewezen. De bank maakt, zo de rechter, geen misbruik van bevoegdheid in de zin van 3:13 BW door de executie voort te zetten. Dus wordt in januari 2015 de woning ontruimd en daarna aan de kopers geleverd.
De erfgenamen verwijten de kopers dat zij hebben meegewerkt aan de levering van de woning en dat de kopers door dat te doen onrechtmatig jegens hen hebben gehandeld. De kopers betwisten e.e.a. en ontkennen dat zij schadevergoeding zouden moeten betalen aan de erfgenamen. Zij ontkennen onrechtmatig te hebben gehandeld. Daartoe voeren de kopers aan dat zij in ieder geval tot en met 31 augustus 2014 (dus ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst en ook enige tijd daarna) niet op de hoogte waren van het feit dat de erfgenamen meenden dat de bank onrechtmatig zou handelen door te executeren.
De erfgenamen laten er niet bij zitten. In maart 2015 dagvaarden zij de kopers en vorderen schadevergoeding.
In eerste aanleg overweegt de Rechtbank Maastricht:
‘3.5. Ingevolge vaste rechtspraak van de Hoge Raad is het handelen met iemand terwijl men weet dat deze laatste door dat handelen een door hem met een derde gesloten overeenkomst schendt, op zichzelf jegens die derde niet onrechtmatig. Hetzelfde geldt voor profiteren van onrechtmatig handelen. Van onrechtmatigheid is pas sprake indien die aangesproken partij weet of behoort te weten dat zijn wederpartij, kort gezegd, wanprestatie dan wel een onrechtmatige daad pleegt jegens een derde, en bovendien sprake is van bijkomende omstandigheden (zie o.a. HR 26 januari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ1084 en HR 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:740).’ (Curs. red.)
Duidelijk, zo er al sprake zou zijn van onrechtmatig handelen door de bank jegens de erfgenamen, dan is daarmee nog niet gegeven dat ook de kopers onrechtmatig zouden hebben gehandeld jegens de erfgenamen.
De rechtbank vervolgt dan met de overweging dat onrechtmatig handelen van de bank überhaupt niet in rechte is vastgesteld. Sterker nog, alle procedures van de erfgenamen daarover zijn steeds afgewezen. Ook hetgeen tijdens de procedure van de erfgenamen tegen de kopers is aangevoerd, kan niet leiden tot de conclusie dat de bank onrechtmatig heeft gehandeld. De erfgenamen hebben daartoe onvoldoende gesteld en bewezen.
En dan is het eenvoudig:
‘3.7. Nu niet vast is komen staan dat [bank Y] onrechtmatig heeft gehandeld, kan niet worden geoordeeld dat [de kopers] van het onrechtmatig handelen van de [bank] [hebben] geprofiteerd. […]’
En dan nog, zelfs als in hoger beroep komt vast te staan dat de bank onrechtmatig zou hebben gehandeld, leidt dit niet zonder meer tot de conclusie dat de kopers onrechtmatig jegens de erfgenamen hebben gehandeld.
Vervolgens wordt het in zoverre interessant, dat de rechtbank ingaat op de ‘kennis/wetenschap’ bij de kopers ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst:
‘3.8. Uit de stellingen van [de erfgenamen] kan niet worden geconcludeerd dat [de kopers] voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst op 31 maart 2014 op de hoogte [waren] van de inhoud van de bezwaren die [de erfgenamen] hadden tegen de voorgenomen gedwongen verkoop, zodat [de kopers] daar geen rekening mee hebben kunnen of behoeven te houden.’ (Curs. red.)
En:
‘Enkel lijkt, kijkend naar de ingenomen stellingen door partijen, jegens [de kopers] te zijn aangegeven dat [bank Y] frauduleus zou hebben gehandeld. [De erfgenamen] [stellen] niet expliciet dat aan [de kopers] meer feiten en/of omstandigheden zijn meegedeeld en [hebben] geen onderbouwende stukken in het geding gebracht. De rechtbank ziet onvoldoende aanleiding om [de erfgenamen] alsnog in de gelegenheid te stellen de mailwisseling van 31 maart 2014 in het geding te laten brengen, nu gesteld noch gebleken is dat hierin andere stellingen zijn opgenomen dan dat [bank Y] frauduleus zou hebben gehandeld bij het opstarten van de executieprocedure.’
En dus:
‘Gelet op de in de koopovereenkomst opgenomen opschortende en ontbindende voorwaarde, [lijken] [de erfgenamen] met dat standpunt voldoende zorgvuldig te zijn omgegaan.’
Kortom, de kopers hebben de eigendom van de woning verkregen op grond van een rechtsgeldige koopovereenkomst van een beschikkingsbevoegde partij, te weten bank Y. Het gegeven dat de erfgenamen als voormalig eigenaar het niet eens waren met de gedwongen verkoop van de woning, maakt dit niet anders. Volgens de rechtbank is er dan ook geen schadevergoeding verschuldigd.
De erfgenamen gaan in hoger beroep. Het Hof Den Bosch oordeelt:
‘3.6. Naar het oordeel van het hof [hebben] [de erfgenamen], nog daargelaten het antwoord op de vraag of [de bank] onrechtmatig geëxecuteerd heeft, onvoldoende feiten gesteld waaruit kan volgen dat [de kopers] van deze executie op onrechtmatige wijze hebben geprofiteerd. Datzelfde geldt voor het standpunt van [de erfgenamen] dat [de kopers] zelf onrechtmatig hebben gehandeld door de woning, ondanks hun bekendheid met de bezwaren van de erven tegen de executie, van [de bank] te kopen. […].’ (Curs. red.)
Ook nu is het tijdstip van ‘kennis’ van het door de erfgenamen aan de bank verweten onrechtmatig handelen kennelijk van (groot) belang:
‘3.6.1. [de erfgenamen] [baseren hun] standpunt dat [de kopers] herhaaldelijk op de hoogte zijn gesteld van de (beweerdelijk) onrechtmatige executie door [de vennootschap] allereerst op de brief van de Amerikaanse advocaat van 31 augustus 2014, geciteerd onder 3.1.h. Op dat moment was evenwel de koopovereenkomst, die dateert van 31 maart 2014, tussen [de kopers] en [de bank] reeds gesloten. [De kopers] dienden deze koopovereenkomst na te komen. Bovendien valt niet goed in te zien om welke reden de inhoud van die brief de nakoming van de overeenkomst door [de kopers] onrechtmatig zou doen zijn: in de brief is immers zonder enige onderbouwing vermeld dat volgens de schrijver ervan [de bank] mogelijk fraude pleegde ( “possible mortgage fraud”).’ (Curs. red.)
De brief van de advocaat van de erfgenamen van 31 augustus 2014 is, zo Hof Den Bosch:
‘[…] van na het sluiten van de koopovereenkomst door [de kopers] en [de bank] . Bovendien is in de brief slechts en zonder concrete onderbouwing vermeld dat volgens de schrijver ervan [de vennootschap] geen vordering op de erven heeft en de erven wel een vordering op [bank]. (Curs. red.)
Andere feiten waaruit onrechtmatig handelen door de kopers kan worden afgeleid, zijn niet aangevoerd door de erfgenamen. De vorderingen van de erfgenamen worden dan ook afgewezen.
Het is maar goed dat in een setting als de onderhavige niet te snel wordt geconcludeerd tot onrechtmatig handelen van de onderhandse executie-kopers. Ook is door de erfgenamen in de diverse procedures nagelaten om het nodige (onrechtmatigheid) te stellen en onderbouwd te bewijzen. Desondanks is tevens duidelijk dat als de kopers al voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst op 31 maart 2014 hadden geweten dat de erfgenamen de bank onrechtmatig handelen verweten, dit de zaak (wellicht) in een ander daglicht had geplaatst. Daarvoor is dan wel meer nodig dan het enkele verwijt van een onrechtmatige executie; ook ‘enige onderbouwing’ van dat verwijt is nodig.
In zoverre is deze casus enerzijds geruststellend (niet snel onrechtmatig handelen door de koper bij een onderhandse executie), maar anderzijds ook enigszins verontrustend (als de koper ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst weet dat de eigenaar de bank (met enige onderbouwing) onrechtmatig handelen verwijt, wordt het geheel wellicht door een andere bril c.q. vanuit een ander perspectief beoordeeld).
Tags: Executieverkoop
Categorieën: Onroerend Goedrecht