Weet u het nog, in het vorige artikel is aandacht besteed aan een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (29 juli 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:5439). Verkoper en tevens eiser in de zaak had in 2013 een perceel bouwgrond verkocht en geleverd aan de koper/verweerder. In de vorige e-clerk kwam de vraag aan bod of het perceel voldoende was omschreven in de koop- en leveringsakten. De omschrijving in de akte van levering van het verkochte luidde:
‘een perceel bouwgrond, gelegen nabij de [straatnaam] te [postcode] [woonplaats 1] , uitmakende een ter plaatste kennelijk aanduid of nog aan te duiden aaneengesloten gedeelte, ter grootte van ongeveer vijfentachtig are (85 a), doch ter werkelijke grootte als na kadastrale uitmeting zal blijken, van het perceel kadastraal bekend gemeente [naam gemeente (woonplaats 1)] sectie [sectie-aanduiding] , nummer [nummeraanduiding 2]; een en ander zoals met streeparcering schetsmatig is aangeven op de aan deze akte gehechte situatietekening; […].’
Ter bepaling van de gedachten, ook het kaartje zoals weergegeven in de uitspraak:
De rechtbank meent dat het verkochte met voldoende bepaalbaarheid was omschreven. Dit betekent dat de koopovereenkomst en de daaruit voortvloeiende levering geldig zijn en blijven. Daarmee was het conflict nog niet uit de lucht. Volgens de rechter blijkt onder meer uit de (subsidiaire) vordering van eiser dat de precieze loop van de grenzen tussen de twee erven onzeker is. Daarmee betreden we de wereld van grensbepaling en art. 5:47 BW:
1. ‘Indien de loop van de grens tussen twee erven onzeker is, kan ieder der eigenaars te allen tijde vorderen dat de rechter de grens bepaalt.
2. In geval van onzekerheid waar de grens tussen twee erven ligt, geldt niet het wettelijk vermoeden dat de bezitter eigenaar is.
3. Bij het bepalen van de grens kan de rechter naar gelang van de omstandigheden het gebied waarover onzekerheid bestaat, in gelijkwaardige of ongelijkwaardige delen verdelen dan wel het in zijn geheel aan een der partijen toewijzen, al dan niet met toekenning van een schadevergoeding aan een der partijen.’ (Curs. Red)
Zoals gebruikelijk eerst weer wat theorie, en daarna de uitspraak zelf. Een eerste aandachtspunt is dat de grensbepaling van art. 5:47 BW van een andere orde is dan de vordering dat op de grens van twee erven behoorlijk waarneembare afpalingstekens moeten worden gesteld of de bestaande zo nodig vernieuwd moet worden, art. 5:46 BW. In dat laatste geval staat immers vast waar de grens precies loopt. Grensbepaling is ook niet aan de orde als in het kader van een grensgeschil ontruiming wordt gevorderd van een stuk grond met een, volgens de eiser, duidelijke grens. Dat is een actie tot ontruiming/revindicatie, of terugvordering.
Voor de vordering tot grensbepaling van art. 5:47 BW is vereist dat geen van beide eigenaren van de belendende percelen slaagt in het bewijs waar de grens loopt. Uit het tweede lid van art. 5:47 BW volgt dat in afwijking van art. 3:119 lid 1 BW de regel dat de bezitter van een goed wordt vermoed rechthebbende te zijn, niet van toepassing is. Dit betekent dat ook al bezit één van de buren de grens(strook), dan nog wordt het aan het oordeel van de rechter overgelaten welke bewijskracht aan dat (feitelijk) bezit moet worden toegekend. Oftewel, voor de grensbepaling geldt niet het recht van de ‘sterkste,’ want de bewijspositie van de (sterke) buurman die ‘toevallig’ het stukje ‘grensgrond’ in (gebruik) bezit heeft, is niet per definitie beter dan die van de andere buur (de ‘zwakkere’).
Dat het verschil tussen de vorderingen tot revindicatie, afpaling en/of grensbepaling een complexe materie is, blijkt als we Stolker (T&C BW, art. 5:47, aant. 1) erbij pakken:
‘De stelling van een der partijen dat de grens zeker is, doet dus een prealabele vraag rijzen waarover de rechter uitspraak moet doen voordat hij een grensbepaling als in dit artikel bedoeld, kan geven. Deze prealabele vraag rijst wanneer de eiser primair vordert dat de rechter zal verstaan dat de grens langs een door eiser aangegeven lijn ligt; en subsidiair dat de rechter met toepassing van het onderhavige artikel de grensonzekerheid zal opheffen. Dezelfde vraag rijst ook wanneer de gedaagde als verweer tegen een vordering tot grensbepaling aanvoert dat hij zekerheid omtrent de grens kan verschaffen. Slaagt hij er in de juiste grens aan te wijzen, dan moet de vordering worden afgewezen. De parlementaire geschiedenis geeft aan dat in geval van een grensgeschil de feitelijke situatie veelal zo zal zijn dat beide partijen op de grensstrook even veel of even weinig bezitsdaden verrichten, zodat geen van hen zich als bezitter kan beschouwen. Maar het is, aldus de toelichting, ook mogelijk dat het grensgeschil juist is ontstaan doordat een van de buren de grensstrook tezamen met de grond die onbetwist zijn eigendom is in exploitatie heeft genomen en door het aanbrengen van een omheining zijn buurman van deze strook heeft geweerd.’ (Curs. Red)
Eenzelfde beeld komt op uit de Asser (Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/139):
‘Toepassingsvoorwaarde voor art. 5:47 BW is dat de grens ‘onzeker’ is. Zie Parl. Gesch. BW Boek 5 1981, p. 197 en HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1438. Vordert iemand ontruiming van een stuk grond met een volgens hem duidelijke grens, dan is er sprake van een actie tot revindicatie en niet van een vordering tot grensbepaling. Eiser zal de grenzen van het stuk grond nauwkeurig moeten stellen. In elk geval kan hij primair een verklaring voor recht vorderen, dat de grens langs een door hem aangegeven lijn loopt en subsidiair (voor zover deze grens niet als juist mocht worden beschouwd) grensbepaling vorderen op grond van art. 5:47 lid 1 BW. De gedaagde kan tegen een actie tot grensbepaling steeds aanvoeren dat hij zekerheid omtrent de grens kan verschaffen. Slaagt hij in dat bewijs, dan moet de vordering worden afgewezen; Parl. Gesch. BW Boek 5 1981, p. 197. Het kan nuttig zijn om de actie tot grensbepaling en de actie tot revindicatie te combineren. Toewijzing van de vordering tot grensbepaling doet immers wel de grens vaststaan, maar verschaft eiser op zichzelf nog niet het bezit van de bewuste strook.’ (Curs. Red)
Het is ook goed om voor ogen te houden dat een vordering tot grensbepaling niet kan verjaren. In het eerste lid van art. 5:47 BW staat immers ‘te allen tijde’. Tevens geldt dat de vordering tot grensbepaling alleen kan worden ingesteld door de eigenaar of een ander met een goederenrechtelijk recht op de zaak, en dus niet door bijvoorbeeld een huurder.
Maar goed, als vaststaat dat de grens onzeker is, en zulks wordt gevorderd, dan moet de rechter de grens vaststellen. Dat deze daarbij een grote bewegingsruimte heeft, blijkt uit de tekst van art. 5:47 lid 3 BW, waarover Asser (t.a.p.):
‘Volgens art. 5:47 lid 3 BW heeft de rechter de bevoegdheid om aan een der partijen schadevergoeding toe te kennen teneinde het hem mogelijk te maken die grenslijn te kiezen, die voor de doelmatige exploitatie van de percelen de meest wenselijke is. Deze mogelijkheid sluit aan bij andere bepalingen in titel 5.4 waar via de toepasselijkheid van art. 6:162 BW en art. 6:168 BW onrechtmatige gedragingen moeten worden geduld, terwijl daartegenover een recht op schadevergoeding bestaat.’ (Curs. Red)
Genoeg theorie, keren we terug naar de zaak die speelde bij de Rechtbank Midden-Nederland. De rechtbank constateert dat omdat de loop van de grens onzeker is, is voldaan aan art. 5:47 lid 1 BW en dat zij dus met inachtneming van de ruimte gegeven in art. 5:47 lid 3 BW ‘aan de slag’ kan:
‘2.10. De rechtbank neemt verder als uitgangspunt dat […] [een en ander] kan plaatsvinden door gepast rekening te houden met de uitleg van een relevante akte, al dan niet met bijlagen.
2.11. De rechtbank hecht, […] waarde aan de situatietekening die volgens de uitdrukkelijke bewoordingen van die akte onderdeel uitmaakt van de notariële akte. Die akte zal moeten worden uitgelegd. Het komt daarbij aan op de in de notariële akte tot levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. Deze omschrijving moet naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte worden uitgelegd. De bedoeling blijkt niet anders dan uit het gearceerde deel in de situatietekening.
2.12. Uitgaande van het in 2.11. genoemde gearceerde deel in de situatietekening (die hieronder is afgebeeld) bij de akte en van het proces-verbaal van plaatsopneming op 4 juli 2019 en (voortzetting) mondelinge behandeling op 4 en 11 juli 2019 is de westzijde, de noordzijde, zuidzijde en de oostzijde waarover hieronder gesproken wordt de op de gearceerde tekening geënte westzijde, noordzijde, zuidzijde en oostzijde ofwel die vier zijden van het perceel van [verweerder].’ (Curs. Red)
Vervolgens stelt de rechtbank de grens van het perceel vast aan de west-, noord-, zuid- en oostzijde. Het geheel wordt afgerond met een reeks oordelen over het staken van onrechtmatige gedragingen, sanering van grond, verwijderen van gestorte grond etc. etc.
Het moge duidelijk zijn dat er ‘mooiere’, eenvoudigere en goedkopere manieren bestaan om een grens vast te stellen. Verstandiger ware geweest om het niet op een procedure aan te laten komen, en na bijvoorbeeld mediation, een compromis te sluiten en het resultaat daaruit vast te leggen in een vaststellingsovereenkomst. Die vaststellingsovereenkomst is dan weer de titel die tot een eventuele eigendomsoverdracht kan leiden, (Asser/Van Schaick 7-VIII* 2012/158):
‘De vaststellingsovereenkomst heeft dispositieve werking. Bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst hebben partijen verbintenissen op zich genomen die hen verplichten de rechtstoestand tot stand te brengen die volgens de beslissing krachtens de vaststellingsovereenkomst tussen hen moet bestaan. De beslissing krachtens de vaststellingsovereenkomst bepaalt wélke verbintenissen uit de vaststellingsovereenkomst ontstaan en dus welke prestaties partijen moeten verrichten. De beslissing kan leiden tot een leveringsplicht ten laste van één der partijen. De vaststellingsovereenkomst is dan een overdrachtstitel in de zin van art. 3:84 BW.’ (Curs. Red)
De notariële practicus zal uiteraard trachten te voorkomen dat het überhaupt tot een grensgeschil kan komen, maar daar weet u alles van!
Categorieën: Rechtspraak