Een recht van eerste koop bij het voornemen tot vervreemding

In de onroerend goedpraktijk hebben we te maken met kettingbedingen, erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, maar ook met allerlei andere in koopovereenkomsten tussen koper en verkoper vastgelegde afspraken zoals een voorkeursrecht of een optiebeding. Het verbaast niet dat het opstellen van zo’n beding of recht een flinke klus is die de nodige zorgvuldigheid vergt. In dat kader bekijken we vandaag een uitspraak van het Hof Arnhem Leeuwarden van 14 mei 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:4162).

Voor de gebruikelijke (beperkte) juridische inkadering (waarbij is geput uit zowel GS Verbintenissenrecht als Asser/Hijma 7-I* 2013) begeven we ons in de verbintenisrechtelijke sferen van Boek 6 BW. Zoals u weet, komt een overeenkomst tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan, art. 6:217 lid 1 BW. Een aanbod kan in beginsel worden herroepen. Een aanbod is echter onherroepelijk als een termijn voor de aanvaarding onderdeel uitmaakt van het aanbod of dit op andere wijze uit het aanbod voortvloeit, art. 6:219 lid 1 BW. Uit het derde lid van ditzelfde artikel blijkt dat een optiebeding, een beding is:

“[…] waarbij één der partijen zich verbindt om, indien de wederpartij dit wenst, met haar een bepaalde overeenkomst te sluiten, geldt als een onherroepelijk aanbod.”

Optiebedingen hebben in zoverre een contractuele basis dat deze bij overeenkomst of andere rechtshandeling worden verleend. Over het optiebeding meldt Y.G. Blei Weissmann (GS Verbintenissenrecht, art. 6:219 BW, aant. 114):

“Overigens wordt onder optie vrijwel algemeen verstaan het niet door een eventuele herroeping aantastbaar wilsrecht van de gerechtigde om door een enkele – tijdige – uitoefening (aanvaarding van het in de optie besloten liggend aanbod), de (beoogde) overeenkomst tot stand te brengen.”

Duidelijk, door aan iemand een optie te verlenen, wordt aan die persoon een onherroepelijk aanbod gedaan om een overeenkomst tot stand te brengen. Dit betekent dat als de optie wordt geaccepteerd, de overeenkomst tot stand is gekomen.

En net daarin verschilt een optierecht van een voorkeursrecht. Hoewel verwant en gevoelsmatig wellicht als ‘gelijk ervaren’, zijn beide rechten ‘in de aard (totaal) verschillend’.

In Asser/Hijma 7-I* 2013/189 lezen we over het voorkeursrecht, dat overigens zowel een contractuele als een wettelijke basis kan hebben:

“Een recht van voorkeur (voorkeursrecht) is een door de wet of bij contract verleend vorderingsrecht, dat aan de gerechtigde de bevoegdheid geeft om, bij voorgenomen verkoop of vervreemding van een zaak (of ander goed), van de eigenaar van die zaak te eisen dat deze haar allereerst aan hém te koop aanbiedt.”

En over het verschil tussen het voorkeursrecht en een optie lezen we aldaar:

“Bij een voorkeursrecht van koop, […] verplicht de belover zich niet tot verkoop, maar zegt hij toe voor het geval dat hij wil verkopen zijn wederpartij in de gelegenheid te zullen stellen als koper op te treden. […] Aan bedoelde toezegging ontleent de wederpartij slechts een persoonlijk recht, dat zich in een schadevergoedingsrecht (art. 6:74 BW) oplost als de belover zijn toezegging niet nakomt en onverhoeds tot verkoop of vervreemding aan een derde overgaat. […]”

Het voorkeursrecht is dus in feite niet meer dan de verplichting om een goed aan te bieden en betekent in ieder geval niet dat daarmee een onherroepelijk aanbod is gedaan. Nadat van een voorkeursrecht gebruik is gemaakt, is dus (nog) geen koopovereenkomst tot stand komen terwijl dat net wel het geval is bij de optie.

Dat in de praktijk (lang) niet altijd duidelijk is of een in concreto verleend recht een voorkeurecht of een optie is, blijkt uit de in de hiervoor genoemde handboeken opgenomen jurisprudentie. Zonder pretentie van volledigheid merken wij op dat in de jurisprudentie en literatuur vrij breed wordt aangenomen dat als in het verleende recht de koopprijs ontbreekt (en ook de wijze waarop deze zou kunnen worden vastgesteld) of andere bedingen ontbreken die aangeven onder welke voorwaarden tot verkoop wordt overgegaan, bij de uitleg van die bepaling (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, NJ 1981, 635 (Haviltex)) eerder wordt verondersteld dat men van doen heeft met een voorkeursrecht dan met een koopoptie.

Gewapend met deze kennis wenden we de blik tot de zaak die speelde voor het Hof Arnhem-Leeuwarden. Uit de overwegingen van het hof blijkt dat bij een akte van levering van een perceel grond een recht van eerste koop is verleend aan X [de kopers] op een deel van een (ander) aan Y [de verkopers] in eigendom (toebehorend/blijvend) perceel grond. X kan dit recht inroepen als Y:

“4.2. […] voornemens is over te gaan tot vervreemding daarvan in welke zin dan ook.”

Tja wat denkt u, hebben we nu te maken, met een optie of een voorkeursrecht? Uit de zeer summiere omschrijving van het recht valt, lijkt ons, af te leiden dat geen sprake zal zijn van een optie maar van een voorkeursrecht tot koop. Interessant is echter dat die uitlegkwestie niet hetgeen was waar partijen met elkaar over van mening verschilden. Het twistpunt was de vraag wanneer eigenlijk sprake is van een ‘voornemen tot vervreemding’.

Uit het feitencomplex blijkt dat niet ter discussie staat dat de Y (onder meer) het stuk grond waar het recht van eerste koop op was verleend, aan derden heeft aangeboden en dat naar aanleiding daarvan bezichtigingen hebben plaatsgevonden. X stelt dat daardoor het recht van koop is geschonden. In eerste aanleg vordert X dat Y wordt veroordeeld:

“om op straffe van een dwangsom, binnen één maand na betekening van het te wijzen vonnis aan [X] het stuk grond […] te koop aan te bieden.”

De rechtbank wijst de vordering af, waarop X in beroep gaat. Het Hof Arnhem-Leeuwarden merkt op dat bij gebreke aan nader gestelde en bewezen feiten en omstandigheden bij de uitleg van hetgeen door partijen is bedoeld met het recht van eerste koop wordt uitgegaan van de tekst van de akte.

Over die uitleg lezen we:

“4.5 Met de rechtbank is het hof van oordeel dat het feit dat [Y] haar woning met de daarbij behorende grond (inclusief de grond onder de buitenbak) te koop heeft aangeboden en dat als gevolg daarvan bezichtigingen hebben plaatsgevonden en een bod is gedaan, nog niet maakt dat sprake was van het voornemens zijn tot vervreemding (het overdragen van de eigendom) van de grond […].”

Kijk aan, te koop aanbieden is niet hetzelfde als het voornemen hebben om daadwerkelijk tot vervreemding over te gaan. Te koop aanbieden is, als het ware, niet meer dan het ‘testen van de markt’ of iets dergelijks.

Over de stelling van X dat uit het te koop aanbieden en de bezichtigingen blijkt dat Y wel degelijk de wil had om dat perceel te verkopen en daarmee onlosmakelijk verbonden de wil om te vervreemden, zodat op dat moment al sprake was van een voornemen tot vervreemding van die grond, overweegt het hof:

“[…] Met dit standpunt miskent [X] echter dat [Y] met het te koop aanbieden van het perceel niet tegen iedere prijs en/of onder alle voorwaarden tot daadwerkelijke verkoop en daarmee vervreemding van de grond onder de buitenbak over zal willen gaan. Deze grieven slagen daarom niet.”

Om te vervolgen met:

“De grieven zijn bovendien ongegrond omdat het perceel van [Y] op websites niet tegen een bepaalde prijs is aangeboden, maar met de opmerking ‘binnenkort in de verkoop’, en voorts, los hiervan, dat [Y] bij onderhandelingen met derden de grond [waar het recht van koop betrekking op had] nog zou kunnen uitzonderen van een eventuele verkoop aan een derde […]. Het in de akte bedoelde ‘voornemens’ zijn om ‘over te gaan tot vervreemding’ was daarom in dit geval niet voldoende concreet om [X] aanspraak te kunnen laten maken op het recht van eerste koop.”

Het spreekt voor zich dat de (notariële) contractenmaker er goed aan doet oog te hebben voor zowel het wezenlijke verschil tussen een optie- en een voorkeursrecht als het belang van een strak en sluitend geformuleerd tijdstip waarop van een verleend optie- of voorkeursrecht kan worden gebruik gemaakt.

PS redactie 2020:
Op 20 mei 2020 gaf de Hoge Raad aan dat het hof juist had geoordeeld (ECLI:NL:2020:833).