In de afgelopen jaren hebben we een aantal stukken geschreven over de combinatie ‘overlijden en een huurwoning’. We sloten de reeks af in het januarinummer van dit jaar (2024) met enkele voorbeelden uit de praktijk. Een eind augustus gepubliceerde uitspraak van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2024:2700) is reden om de reeks uit te breiden met een nieuw element.
Zoals u wellicht nog weet, lag in de vorige artikelen de focus op de positie van de persoon die samen met de overleden (hoofd-)huurder de woning bewoonde en de (on-)mogelijkheden om de huur voort te zetten; zij het dat in het eerste artikel van de reeks uit januari 2023 het overlijden van de verhuurder of huurder (zonder huurvoortzetter) kort aan bod kwam. We lazen in dat kader in art. 7:229 lid 1 BW de basisregel:
“De dood van de huurder of de verhuurder doet de huur niet eindigen.” (curs. red.)
Deze bepaling die niet alleen geldt voor de huur van woonruimte, is van regelend recht. Afwijkende bepalingen zijn in beginsel toegelaten, maar de wet kent op diverse plekken dwingendrechtelijke beschermingsartikelen.
We constateerden dat de erfgenamen van de overleden verhuurder, een huurder niet uit het gehuurde kunnen zetten omdat de huur is geëindigd. Deze regel sluit aan bij het ‘normale’ wettelijke kader zoals we dat kennen voor het huurrecht bij overdracht van een verhuurde zaak/woning in art. 7:226 lid 1 en lid 3 BW:
“1. Overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft en vestiging of overdracht van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, door de verhuurder doen de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger.
3. Bij huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan alsmede van een woonwagen in de zin van artikel 235, van een standplaats in de zin van artikel 236 en van een ligplaats in de zin van artikel 236a, kan niet van de voorgaande leden worden afgeweken.” (curs. red.)
De erfgenamen van een overleden verhuurder zijn gebonden aan de overeengekomen huurovereenkomst en alle daarin opgenomen bepalingen. Als de erven van de huurovereenkomst af willen, moeten zij de huur (voor onbepaalde tijd) met inachtneming van alle wettelijke spelregels opzeggen, waarover o.m. art. 7:271 e.v. BW
Los van het huurrecht past art. 7:229 lid 1 BW ook bij de erfrechtelijke saisine, art. 4:182 BW:
“1. Met het overlijden van de erflater volgen zijn erfgenamen van rechtswege op in zijn voor overgang vatbare rechten en in zijn bezit en houderschap. De eerste zin geldt niet wanneer de nalatenschap ingevolge artikel 13 wordt verdeeld; in dat geval volgt de echtgenoot van rechtswege op in het bezit en houderschap van de erflater.
2. Zij worden van rechtswege schuldenaar van de schulden van de erflater die niet met zijn dood tenietgaan. Is een prestatie deelbaar, dan is ieder van hen verbonden voor een deel, evenredig aan zijn erfdeel, tenzij zij hoofdelijk zijn verbonden.” (curs. red)
Die saisine geldt uiteraard ook voor de erven van de overleden huurder die dus vastzitten aan de huurovereenkomst, zodat die (behoudens opzegging) ongewijzigd wordt voortgezet. Wel geldt voor de huur van een woonruimte, ingevolge art. 7:268 lid 6 BW een eigen regime:
“6. Zijn er geen personen die krachtens dit artikel de huur voortzetten, dan eindigt deze aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder. De erfgenamen zijn bevoegd de huur tegen het eind van de eerste maand na het overlijden van de huurder te doen eindigen. Wanneer de nalatenschap van de huurder ingevolge artikel 13 van Boek 4 wordt verdeeld, komt de bevoegdheid van de erfgenamen, bedoeld in de vorige zin, toe aan zijn echtgenoot of geregistreerde partner.” (curs. red.)
In de zaak die aan de orde kwam bij de Amsterdamse rechtbank huurde vader Q een woning van X, een professionele verhuurder. Vader liet drie kinderen achter: A, B en C. Zus C verwerpt de nalatenschap zodat A en B de erfgenamen zijn. A en B woonden met Q in de woning. In augustus 2021 bericht A aan de verhuurder dat vader is overleden en dat hij ex art. 7:268 lid 2 BW van rechtswege de huurovereenkomst voortzet tot zes maanden na het overlijden van A en binnen die termijn bij de kantonrechter voortzetting van de huur zal vorderen. Kennelijk doet A dit niet, want uit de uitspraak blijkt dat hij vanaf oktober 2021 een andere woning is gaan huren. Vervolgens wordt vanaf februari 2022 geen huur meer betaald. In augustus van dat jaar schrijft verhuurder X aan partijen dat de huur per 31 oktober 2021 is geëindigd, dat de woning nog steeds niet leeg is opgeleverd en dat er een huurachterstand is van bijna € 5.000; een schuld waar A en B als erfgenamen aansprakelijk voor zijn.
We zien dus dat verhuurder X omdat A geen huurvoortzetting heeft geclaimd, de regel van art. 7:268 lid 6 eerste volzin BW toepast, zodat de huur in beginsel twee maanden na het overlijden van Q is geëindigd.
Toch is daarmee de kous voor A en B niet af. In het huurrecht kennen we art. 7:224 BW:
“1. De huurder is verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen.
2. Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.” (curs. red.)
En art. 7:225 BW:
“Houdt de huurder na het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich, dan kan de verhuurder over de tijd dat hij het gehuurde mist, een vergoeding vorderen gelijk aan de huurprijs, onverminderd, indien zijn schade meer dan deze vergoeding bedraagt, zijn recht op dit meerdere.” (curs. red.)
Duidelijk: de huur is afgelopen, maar zolang de erfgenamen de woning ‘gebruiken’ c.q. niet hebben opgeleverd, moeten zij de verhuurder een vergoeding betalen die minstens gelijk is aan de huurprijs.
Over de uitgangspunten van het voor woonruimte dwingendrechtelijke artikel 7:224 BW melden Den Engelsen & Jaspers (Sdu, Practice Notes Huurrecht, online):
“Het opleveren van het gehuurde is een verplichting van de huurder op grond van artikel 7:224 lid 1 BW. De verhuurder zal het gehuurde in verhuurbare staat willen terugkrijgen. De huurder zal op zijn beurt het gehuurde willen teruggeven zonder energie te steken in het schoonmaken of herstellen van het gehuurde.
Artikel 7:224 lid 2 BW bepaalt hoe met deze belangentegenstelling moet worden omgegaan. Als bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, moet de huurder het gehuurde in de staat teruggeven zoals deze bij aanvang van de huur volgens de beschrijving is aanvaard. Vervolgens worden daar twee uitzonderingen op gegeven. Als de huurder met toestemming van de verhuurder (zie art. 7:215 lid 1 BW) veranderingen of toevoegingen heeft aangebracht, hoeft de huurder het gehuurde niet volgens de beschrijving, dus de oorspronkelijke staat, terug te geven. Op grond van artikel 7:216 lid 2 BW is de huurder niet verplicht de door hem aangebrachte veranderingen ongedaan te maken, tenzij dat bij de verleende toestemming door de verhuurder anders is afgesproken. De tweede uitzondering betreft hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd.
Als geen beschrijving is opgemaakt bij de aanvang van de huur geldt de tweede zin van artikel 7:224 lid 2 BW. Het gehuurde wordt dan verondersteld bij aanvang van de huur te zijn ontvangen in de staat zoals deze bij het einde van de huur is. Dus als geen beschrijving is gemaakt en de huurder ten aanzien van een voor de verhuurder onwelgevallige staat van het gehuurde zich op het standpunt stelt dat hij het gehuurde bij aanvang van de huur ‘al zo was’, dan moet de verhuurder het tegendeel bewijzen. Getuigen zullen dan moeten verklaren hoe het gehuurde er bij aanvang van de huur heeft uitgezien. Het is dus voor een verhuurder onverstandig om bij aanvang van de huur geen beschrijving te maken.” (curs. red.)
Terug naar onze casus. Ook na de brief van verhuurder X ontruimen A en B de woning niet. Dat resulteert in de procedure voor de kantonrechter Amsterdam, waarin – samengevat – de ontruiming van de woning wordt gevorderd alsmede betaling van bijna € 11.000 aan ex art. 7:225 BW verschuldigde schadevergoeding en voor iedere maand dat dit niet is gebeurd, een extra schadevergoeding ter grootte van een huurtermijn.
Hoe oordeelt de kantonrechter? Allereerst zegt deze dat niet relevant is dat A (zoals door hem werd gesteld) had afgesproken met B dat zij de huur zou betalen en dat hij de sleutels bij haar heeft ingeleverd en geen toegang meer had tot de woning. Hetzelfde geldt voor het feit dat A stelt dat hij sinds oktober 2021 geen contact meer heeft met zijn zus:
“4.3 Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen de omstandigheden die [A] noemt geen afbreuk doen aan zijn verplichtingen als erfgenaam van zijn vader. Niet in geschil is dat gedaagden [A en B] de huur van de woning niet hebben voortgezet en dat daarom de huur op grond van artikel 7:268 lid 6 BW op 31 oktober 2022 is geëindigd. [A en B] zijn op grond van artikelen 3:80 BW en 4:182 BW als erfgenamen van rechtswege hun overleden vader opgevolgd onder algemene titel. Dit betekent dat bij het overlijden van de vader van gedaagden de verplichtingen uit de huurovereenkomst met X op gedaagden zijn komen te rusten. Dit geldt ook voor de verplichting op grond van artikel 7:224 lid 1 BW om de woning bij het einde van de huur weer ter beschikking te stellen aan X. Aan die verplichting hebben gedaagden niet voldaan. Dit heeft tot gevolg dat X in beginsel op grond van artikel 7:225 BW over de tijd dat de woning niet is opgeleverd een vergoeding van gedaagden kan vorderen gelijk aan de huurprijs. (curs. red.)”
Het ziet er niet goed uit voor A en B, het heeft er alle schijn van dat zij de gevorderde € 11.000 moeten gaan betalen. Of gloort er nog hoop op grond van het gecursiveerde ‘in beginsel’?
Inderdaad, A voert art. 6:101 BW ten tonele:
“1. Wanneer de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend, wordt de vergoedingsplicht verminderd door de schade over de benadeelde en de vergoedingsplichtige te verdelen in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen, met dien verstande dat een andere verdeling plaatsvindt of de vergoedingsplicht geheel vervalt of in stand blijft, indien de billijkheid dit wegens de uiteenlopende ernst van de gemaakte fouten of andere omstandigheden van het geval eist.
2. Betreft de vergoedingsplicht schade, toegebracht aan een zaak die een derde voor de benadeelde in zijn macht had, dan worden bij toepassing van het vorige lid omstandigheden die aan de derde toegerekend kunnen worden, toegerekend aan de benadeelde.” (curs. red.)
In deze tekst herkent u de verplichting van de benadeelde (in onze casus dus verhuurder X) om de schade te beperken. A stelt dat X als verhuurder een schadebeperkingsplicht heeft en dat X daaraan niet heeft voldaan. X wist al in augustus 2021 van het overlijden en heeft geen actie ondernomen. Ook niet toen de termijn van zes maanden ex artikel 7:268 lid 2 BW was verstreken en de huur niet meer betaald werd vanaf februari 2022. Kortom, X had al veel eerder rechtsmaatregelen moeten treffen en bijvoorbeeld in kort geding de ontruiming kunnen vorderen.
De kantonrechter overweegt:
“[…] Artikel 6:101 BW houdt onder andere een schadebeperkingsplicht in. […] De kantonrechter is het met [X] eens dat het op de weg lag van A om de oplevering van de woning goed te regelen met B. Daar staat tegenover dat van X als grote professionele verhuurder op grond van artikel 6:101 BW de nodige voortvarendheid mag worden verwacht. Zij kan niet gedurende een lange tijd passief blijven en vervolgens onbeperkt aanspraak maken op de vergoeding ex artikel 7:225 BW. […] [X] is dus in augustus 2021 met deze omstandigheden [het overlijden] bekend geworden. Voor de voortzetting van de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder geldt op grond van artikel 7:268 lid 2 BW een termijn van zes maanden om een daartoe strekkende vordering in te stellen bij de kantonrechter. Deze termijn liep af op 6 februari 2022. Toen deze datum voorbij was gegaan zonder dat [X] een dagvaarding had ontvangen van [A], had het voor X duidelijk kunnen en moeten zijn dat de huur van de woning niet zou worden voortgezet en dat het gebruik ervan daarna dus zonder recht of titel plaatsvond. […] Bovendien hebben gedaagden vanaf februari 2022 niet meer betaald voor de woning.” (curs. red.)
U voelt het waarschijnlijk al aankomen:
“Naar het oordeel van de kantonrechter had van [X] als grote professionele verhuurder verwacht mogen worden dat zij na 6 februari 2022 voortvarend gedaagden zou aanschrijven en vervolgens bij het uitblijven van de ontruiming, de nodige rechtsmaatregelen zou treffen om een spoedige ontruiming te bewerkstelligen. [X] heeft echter in het geheel niet voortvarend gehandeld. Zij heeft gedaagden pas na ruim zes maanden, op 17 augustus 2022, aangeschreven. Vervolgens heeft het nog bijna een jaar geduurd totdat [X] de dagvaarding uitbracht op 20 juni 2023. […] Daarbij komt dat naar het oordeel van de kantonrechter op [X] als grote professionele verhuurder een zwaardere schadebeperkingsplicht en daarmee een zwaardere verantwoordelijkheid om (rechts)maatregelen te treffen – rust dan op [A] als natuurlijk persoon.” (curs. red.)
De conclusie is dat de te betalen schadevergoeding in die zin wordt beperkt, dat deze vanaf de redelijke termijn waarbinnen X een ontruiming bewerkstelligd had kunnen hebben (te weten, augustus 2022) ten laste van X komt. Zonder kleerscheuren komen A en B er niet van af, want zij moeten (hoofdelijk) een schadevergoeding ten bedrage van de achterstand tot en met juli 2022, oftewel € 3.900.
Het voorgaande laat zien dat het van belang kan zijn dat de notariële practicus de erfgenamen van een overleden huurder er op wijst dat ook na een brief van de verhuurder dat de huur is geëindigd, de verplichting tot betalen van huur/schadevergoeding niet eindigt, maar voortduurt totdat de woning door de erven is opgeleverd.
Tot slot verwijzen wij naar een passage uit een recente uitspraak van het hof Amsterdam (15 oktober 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2887) waaruit het belang blijkt dat in de zaak van verhuurder X tegen A en B, was gemeld dat vader Q was overleden. In de zaak van het hof Amsterdam werd het beroep van de erfgenamen/voortzetters op rechtsverwerking ter zake van de beperking van de schadevergoeding afgewezen:
“Voor zover [de erfgenaam/huurvoortzetter] een beroep heeft willen doen op rechtsverwerking door te stellen dat [de verhuurder] lange tijd heeft stilgezeten na het overlijden van zijn moeder kan hem dit niet baten. [De erfgenaam/huurvoortzetter] heeft zelf immers pas op 1 december 2023 aan [de verhuurder] laten weten dat zijn [in juli 2022 overleden] moeder was overleden en op geen enkele wijze is gebleken dat [de verhuurder] hiervan anderszins op de hoogte had kunnen zijn, nog daargelaten dat een enkel stilzitten van [de verhuurder] onvoldoende grond oplevert voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking. Het betoog dat [de verhuurder] onvoldoende spoedeisend belang zou hebben bij haar vorderingen omdat het om een zeer gering bedrag zou gaan kan ook niet slagen. In de eerste plaats vanwege de samenhang met de vordering tot ontruiming en in de tweede plaats omdat ook een instelling als [de verhuurder] gebaat is bij een sluitende exploitatie van haar sociale woningbestand.” (curs. en toev. deels, red.)
Categorieën: Rechtspraak