In dit artikel besteden we aandacht aan een type overeenkomst dat we met enige regelmaat in de notariële praktijk tegenkomen: de vaststellingsovereenkomst. We bekijken in dit artikel eerst kort het conformiteitsvereiste en belanden uiteindelijk bij de vaststellingsovereenkomst.
Zoals u weet, behoort het conformiteitsvereiste van art. 7:17 BW tot de kernbepalingen die de verhouding tussen verkoper en koper inkleuren; zo ook bij de verkoop van een onroerende zaak:
‘1. De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden.
2. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
3. […]
4. […]
5. De koper kan zich er niet op beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt wanneer hem dit ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. Ook kan de koper zich er niet op beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt wanneer dit te wijten is aan gebreken of ongeschiktheid van grondstoffen afkomstig van de koper, tenzij de verkoper hem voor deze gebreken of ongeschiktheid had moeten waarschuwen.
6. […]’ (curs. red.)
Uit de tekst van het eerste lid volgt dat de geleverde onroerende zaak aan de koopovereenkomst moet beantwoorden, waarna de volgende leden die norm verder invullen. Duidelijk is dat het tweede lid er van uit gaat de onroerende zaak normaal gebruikt moet kunnen worden. Daarbij speelt de aard van de zaak uiteraard een rol want bij de koop van woonhuis geldt een ander verwachtingspatroon dan bij de koop van een fabrieksterrein en van een nieuwbouwwoning mag je iets anders verwachten dan van een woning die meer dan 100 jaar oud is. Het is ook niet zo dat iedere onvolkomenheid tot non-conformiteit leidt. Voor een verdere invulling van het conformiteitsbegrip, verwijzen wij naar de e-clerk van februari 2024 met de casus over het zwembad als terras.
In de zaak die aanleiding is voor deze e-clerk was de koopovereenkomst van een woning in december 2017 gesloten en vond de levering in april 2018 plaats. De kopers/eisers menen dat de woning gebreken vertoont. Logischerwijs is dat iets dat ze moeten doorgeven aan de verkopers. Die klachtplicht staat in art. 7:23 lid 1 BW:
‘1. De koper kan er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Blijkt echter aan de zaak een eigenschap te ontbreken die deze volgens de verkoper bezat, of heeft de afwijking betrekking op feiten die hij kende of behoorde te kennen doch die hij niet heeft meegedeeld, dan moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden. Bij een consumentenkoop moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden, waarbij een kennisgeving binnen een termijn van twee maanden na de ontdekking tijdig is.’ (curs. red.)
En als bij u de vraag opkomt (zeker gezien de levering in 2018 in onze casus), wat ‘binnen bekwame tijd’ precies inhoudt, moeten we het doen met een algemene richtlijn van de Hoge Raad (29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7617):
‘3.3.2 De vraag of de koper binnen de bekwame tijd als bedoeld in art. 7:23 lid 1 heeft gereclameerd over gebreken aan de afgeleverde zaak, kan niet in algemene zin worden beantwoord. De tweede en derde zin van dit eerste lid van deze bepaling bevatten een bijzondere regeling voor een tweetal specifieke gevallen (waaronder de consumentenkoop), die zich overigens in de onderhavige zaak geen van beide voordoen. In andere dan deze gevallen dient de koper:
(a) ter beantwoording van de vraag of de hem afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek te verrichten en
(b) binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of bij een dergelijk onderzoek had behoren te ontdekken dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, hiervan kennis te geven aan de verkoper.
3.3.3 Wat betreft de termijnen die de koper ten dienste staan voor de nakoming van zijn hiervoor in (a) bedoelde onderzoeksplicht en zijn hiervoor in (b) bedoelde mededelingsplicht, heeft het volgende te gelden.
De lengte van de onder (a) bedoelde termijn is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Het onder (a) bedoelde onderzoek dient, gelet op de door art. 7:23 lid 1 beschermde belangen van de verkoper, door de koper te worden ingesteld en uitgevoerd met de voortvarendheid die gelet op de omstandigheden van het geval in redelijkheid van hem kan worden gevergd. In dat verband kunnen onder meer van belang zijn de aard en waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt, en de deskundigheid van de koper. […]
3.3.4 […] In het geval van een niet-consumentenkoop dient de vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt.’ (curs. red.)
Kennelijk was de klacht in onze zaak binnen de bekwame tijd gemeld, want in 2021 heeft de advocaat van de verkopers aangegeven dat deze bereid waren een bedrag/vergoeding te betalen. Daarbij stelden zij de voorwaarde dat kopers dan finale kwijting zouden moeten verlenen en dat het geheel zou worden vastgelegd in een korte vaststellingovereenkomst. In de in september 2021 ondertekende vaststellingsovereenkomst staat onder meer:
“In aanmerking nemende dat […]
c) [eisers] zich op het standpunt gesteld heeft dat de woning op onderdelen gebrekkig zou zijn en dat [gedaagden] ter zake schadeplichtig zou zijn;
d) [gedaagden] de aanwezigheid van gebreken en/of aansprakelijkheid daarvoor uitdrukkelijk betwist;
e) Partijen onderhandeld hebben over een oplossing van hun geschil en ter zake tot overeenstemming hebben kunnen komen; […]
Partijen verklaren het navolgende overeengekomen te zijn […]
Kwijting
6. Na ontvangst van de volledige betaling binnen de in artikel 2 genoemde termijn, verlenen partijen elkaar over en weer finale kwijting, in die zin dat zij over en weer niet meer te vorderen hebben ter zake de onderwerpen van geschil. […]” (curs. red.)
Voordat we verder gaan met de casus, is het zinvol om even stil te staan bij het feit dat partijen kennelijk een vaststellingsovereenkomst zijn overeengekomen. Dit is een overeenkomst die in de art. 7:900 e.v. BW een eigen wettelijk regime kent. In het eerste lid van art. 7:900 BW wordt die overeenkomst omschreven:
‘Bij een vaststellingsovereenkomst binden partijen, ter beëindiging of ter voorkoming van onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt, zich jegens elkaar aan een vaststelling daarvan, bestemd om ook te gelden voor zover zij van de tevoren bestaande rechtstoestand mocht afwijken.’ (curs. red.)
Voor de duiding van die overeenkomst raadplegen we de wetstoelichting bij art. 7:900 BW uit de FBN databank Via Juridica:
‘2 De vaststellingsovereenkomst en de beslissing
De wettelijke omschrijving van de vaststellingsovereenkomst geeft aan dat zowel de beëindiging als de voorkoming van een geschil of een onzekerheid onderwerp van een zodanige overeenkomst kan zijn. De onzekerheid of de vrees voor een geschil wordt subjectief bepaald: voldoende is dat partijen dit aannemen. Wel is vereist dat het geschil een echt geschil is en niet een gefingeerd geschil.
De vaststellingsovereenkomst moet een einde maken aan een onzekerheid of geschil. Die onzekerheid of dat geschil kan ook in de toekomst ontstaan. Als partijen het echter eens zijn over hun rechtsverhouding of aan hun rechtsverhouding een einde willen maken, is voor een vaststellingsovereenkomst geen plaats.
[…]
Uit de vaststellingsovereenkomst vloeit voor de partijen de verplichting voort zich te conformeren aan de door de beslissing opgeroepen vaststelling hoe de rechtsverhouding tussen partijen moet zijn. Daartoe moeten partijen die prestaties verrichten die nodig zijn om de situatie tot stand te brengen die krachtens de beslissing tussen partijen geldt. Indien de vaststellingsovereenkomst niet wordt nagekomen, kan de overeenkomst worden aangetast.
[…]
Een voorbeeld uit het erfrecht: stel tussen de langstlevende echtgenoot en de kinderen bestaat onduidelijkheid of het oude, vóór 2003 opgemaakte testament de wettelijke verdeling uitsluit. Indien de erfgenamen hierover zekerheid wensen, kunnen zij een vaststellingsovereenkomst aangaan, op grond waarvan zij beslissen dat de wettelijke verdeling van toepassing is. Voor de uitvoering van de vaststellingsovereenkomst dienen de erfgenamen de nalatenschap te verdelen zodanig dat alle goederen uit de nalatenschap worden toegedeeld aan de langstlevende echtgenoot van de erflater onder de verplichting alle schulden van de nalatenschap voor zijn rekening te nemen.’ (curs. red.)
Eén van de opvallendste gevolgen van de kwalificatie van een overeenkomst als vaststellingsovereenkomst is dat minder snel een beroep kan worden gedaan op dwaling. Niet-juridisch geformuleerd is het bij een vaststellingsovereenkomst lastiger om iets in de trant van ‘als ik dat had geweten, had ik het (sluiten van de overeenkomst) niet gedaan’ aan te voeren. We citeren wederom de wetstoelichting bij art. 7:900 uit Via Juridica:
‘3 Aantasting van de vaststellingsovereenkomst op grond van een wilsgebrek
Zoals alle overeenkomsten is ook de vaststellingsovereenkomst vernietigbaar wegens de aanwezigheid van een wilsgebrek, zie art. 3:44 BW. Wat betreft een beroep op dwaling ligt de situatie genuanceerder vanwege de aard van de vaststellingsovereenkomst. Omdat partijen uit het oogpunt van het bereiken van rechtszekerheid vaak bewust afzien van eventuele aanspraken zal een dwaling in de regel voor rekening van de dwalende blijven. […] De Hoge Raad (15 november 1985, NJ 1986/228, Ebele Dillema II) overweegt dat partijen zich ten aanzien van de vraag waaromtrent zij in het onzekere verkeerden, niet met vrucht op dwaling kunnen beroepen. […].
[…] indien is gedwaald ten aanzien van een feit dat door (een van) partijen als zeker of onbetwist is gekwalificeerd, is wel plaats voor een beroep op dwaling indien dit de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst heeft beïnvloed.’ (curs. red.)
Het uitgangspunt is dat bij een vaststellingsovereenkomst in beginsel geen beroep gedaan kan worden als is gedwaald ter zake van hetgeen waarover juist werd getwist of onzekerheid bestond. De gedachte is dat, omdat de onzekerheid of het geschil voor partijen (nu net) de reden was om de vaststellingsovereenkomst aan te gaan, een beroep op dwaling daar minder goed te verenigen is. Waaijer (B.C.M Waaijer, ‘De notaris als actor bij een vaststellingsovereenkomst: ambtsuitoefening zoals altijd?’, WPNR (2019) 7258) geeft aan dat het nog niet zo eenvoudig is om te bepalen of een overeenkomst een vaststellingsovereenkomst is of niet:
‘[…] de kwalificatie dat een vaststellingsovereenkomst wordt gesloten, is niet afhankelijk van het gebruik van het al dan niet gebruik van de term vaststellingsovereenkomst.
Van een vaststellingsovereenkomst is sprake als is voldaan aan de daarvoor in de wet gestelde voorwaarden. Jurisprudentie maakt duidelijk dat die kwalificatie niet altijd voor iedere betrokkene evident is. Soms menen (sommige) partijen dat geen sprake is van een vaststellingsovereenkomst, terwijl dat wel het geval is. Ook komt voor dat (sommige) partijen juist menen dat er een vaststellingsovereenkomst is, terwijl dat niet zo is.’ (curs. red.)
Lezers die nu geïnteresseerd zijn geraakt in de rol van de notaris bij de totstandkoming van een vaststellingsovereenkomst, verwijzen wij graag naar het volledige WPNR-artikel van Waaijer. Dat er reden is voor bijzondere alertheid in geval notariële betrokkenheid bij (het opstellen van) een vaststellingovereenkomst blijkt uit de afsluitende paragraaf van het artikel van Waaijer:
‘[…] In het bijzonder met betrekking tot de algemene wettelijke opdracht van de notaris om zorg te dragen voor rechtsbescherming, maakt de aard van de vaststellingsovereenkomst dat, afhankelijk van de inhoud van de opdracht aan de notaris, een enigermate tegennatuurlijke opstelling noodzakelijk kan zijn in die zin dat hij lijdelijk is. Dat doet zich voor als het gaat om de vraag om de bestaande rechtstoestand van partijen zoals bedoeld in art. 7:900 lid 1 BW te duiden. Hebben partijen hun beslissing over de beëindiging of voorkomen van onzekerheid of geschil genomen, dan past de notaris hier terughoudendheid.’ (curs. red.)
Goed, genoeg over de vaststellingsovereenkomst in het algemeen. Terug naar de casus, want met het sluiten van de vaststellingsovereenkomst was de kous nog niet af als de kopers na het sluiten van die overeenkomst andere/nieuwe gebreken ontdekken en (weer) schadevergoeding willen ontvangen. U voelt het waarschijnlijk wel aankomen: de kopers menen dat die gebreken niet bekend waren ten tijde van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst en dus geen onderdeel/onderwerp konden zijn van het geschil waar die overeenkomst op zag. En dat betekent volgens de kopers dat de finale kwijting geen betrekking kon hebben op die nieuwe gebreken. De verkopers zien dit anders en stellen onder meer dat de vaststellingsovereenkomst een algehele finale kwijting betrof omdat partijen al geruime tijd discussieerden over de vragen of al dan niet sprake was van gebreken en of de verkopers daar dan aansprakelijk voor waren. Verder is volgens de verkopers in de vaststellingsovereenkomst geen opsomming gemaakt met de precieze gebreken waar de overeenkomst betrekking op zou hebben. Daaruit moet volgens de verkopers worden afgeleid dat de finale kwijting op alle gebreken betrekking heeft en niet alleen op de op dat moment (vast)gestelde/bekende gebreken.
De rechtbank (ECLI:NL:RBZWB:2024:5112) stelt vast dat partijen van mening verschillen hoe de vaststellingovereenkomst moet worden uitgelegd. En uitleg geschiedt niet alleen zuiver taalkundig, maar relevant is ook de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in de overeenkomst mochten toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Met dat als vertrekpunt constateert de rechtbank dat als de vaststellingsovereenkomst zuiver taalkundig wordt uitgelegd, de finale kwijting ook betrekking heeft op eventuele nieuwe gebreken. Vervolgens betrekt de rechtbank de omstandigheden van het geval erbij en stelt vast dat de vaststellingsovereenkomst is gesloten omdat men al geruime in discussie was over het al dan niet bestaan van gebreken. Daarna geeft de rechtbank aan dat:
‘5.5. Juist omdat [verkopers] bij de geboden oplossing een geldbedrag aan [kopers] zou[den] betalen terwijl hij de aanwezigheid van gebreken betwistte, staat het voor de rechtbank vast dat [de verkopers] een definitieve oplossing voor ogen stond.
5.6. Dat lijkt ook te volgen uit de bewoordingen van de e-mails van de (toenmalig) advocaten […], waarin staat dat de vaststellingsovereenkomst kort en niet heel uitgebreid moest zijn. […] Ook weegt de rechtbank mee dat eventuele onduidelijkheid in de uitleg van de vaststellingsovereenkomst voor rekening van [kopers] komt, als zijnde de opsteller daarvan. Dat maakt het aannemelijker dat partijen een algehele finale kwijting voor ogen stond in plaats van een kwijting voor de op dat moment bekende en gestelde gebreken.’ (curs. red.)
De rechtbank wijst de vordering van de kopers af.
In onze casus was sprake van een door advocaten opgestelde vaststellingsovereenkomst, maar er is weinig verbeelding voor nodig om het geheel naar een notariële setting te verplaatsen. Het vastleggen van afspraken ter beëindiging of voorkoming van geschillen is immers zowat ‘dagelijkse notariële kost’ en beperkt zich niet tot de OG-praktijk. Dat de notariële practicus er verstandig aan doet om niet meer, maar ook niet minder vast te leggen dan partijen voor ogen staat, is een open deur. Essentieel is ook de voorlichting over de precieze inhoud en strekking van de overeenkomst alsmede dat die overeenkomst het karakter heeft van een vaststellingovereenkomst (met alle daarbij horende gevolgen zoals de beperktere mogelijkheden om een beroep op dwaling te doen).
Tot slot en voor de volledigheid wijzen wij nog op een tweetal andere relevante artikelen over de vaststellingsovereenkomst die in de loop van de tijd in het WPNR zijn verschenen: G.A. Tuinstra, ‘Vaststellingsovereenkomst bij niet-uitgevoerd verrekenbeding en het belang van een rekenkundige exercitie’, WPNR (2020) 7299 en T.F.H. Reijnen, ‘De afwikkeling van een nalatenschap of ontbonden huwelijksgemeenschap door middel van een vaststellingsovereenkomst’, WPNR (2023) 7438.
Categorieën: Rechtspraak