Vanuit een (inter)menselijk perspectief is een burenruzie weliswaar niets fraais, maar dat neemt niet weg dat zo’n conflict wel aanleiding kan zijn voor een ‘fraaie’ uitspraak. Zo ook de zaak waarover de Rechtbank Midden-Nederland zich boog op 29 juli 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:5439). In deze casus had de verkoper (de eiser in de zaak) in 2013 een perceel bouwgrond verkocht en geleverd aan de koper (de verweerder). Het feitenrelaas is erg summier, maar duidelijk is wel dat partijen buren zijn en dat na de eigendomsoverdracht de klad komt in de verhouding tussen koper en verkoper. Dit cumuleert in een rechtszaak over diverse strijdpunten. Wij focussen in dit artikel op de vraag of het perceel voldoende was omschreven in de koop- en leveringsakten. In een volgende editie komt een ander aspect van deze uitspraak aan bod: onder welke voorwaarden mag de rechter de grens tussen twee percelen bepalen?
De omschrijving van het verkochte in de koopovereenkomst is ‘iets’ waar iedereen die werkzaam is in de notariële praktijk dagelijks mee van doen heeft. Niet alleen bij het zelf opstellen van koopovereenkomsten, maar ook bij het beoordelen van door derden (makelaars) opgestelde stukken. Voor de registergoederenpraktijk moet dan uiteraard zijn voldaan aan art. 20 Kadasterwet:
‘Indien een stuk ter inschrijving wordt aangeboden en het daarin vermelde in te schrijven feit betrekking heeft op een onroerende zaak of op een recht waaraan een zodanige zaak is onderworpen, vermeldt dit stuk de aard, de plaatselijke aanduiding zo deze er is, en de kadastrale aanduiding van die onroerende zaak onderscheidenlijk van de onroerende zaak die aan dat recht is onderworpen. […].’ (Curs. Red)
We herkennen drie elementen: de aard (woonhuis, bouwgrond etc.), de plaatselijke en de kadastrale aanduiding. Bij gebreke aan een plaats en adres, wordt de naam van de plaats en de straat in welks nabijheid de onroerende zaak of het appartementsrecht is gelegen, vermeld, art. 13 Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994. Een perceel bouwgrond – zoals in onze casus – betreft niet altijd een geheel kadastraal perceel, en dan is art. 13a Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994 van belang:
‘Indien in een in te schrijven stuk de kadastrale aanduiding moet worden vermeld van een onroerende zaak, die bestaat uit één of meer gedeelten van een kadastraal perceel, geschiedt zulks, naast vermelding van de kadastrale aanduiding, door een tekening naar genoegen van de bewaarder mee in te schrijven waarop de ligging van de betreffende gedeelten is weergegeven op de kadastrale kaart.’ (Curs. Red)
De kadastrale voorschriften borduren voort op het algemene bepaalbaarheidsvereiste in het vermogensrecht. Voor overdracht van een goed is immers vereist een levering krachtens een geldige titel (waarbij het goed met voldoende bepaaldheid moet zijn omschreven), verricht door hem die bevoegd is over het goed te beschikken, art. 3:84 leden 1 en 2 BW. En in de aan een levering voorafgaande obligatoire fase geldt, dankzij art. 6:227 BW, een vergelijkbaar voorschrift.
Daarmee belanden we bij onze casus. In de betreffende koopakte is een omschrijving opgenomen van het verkochte die de notariële practicus bekend zal voorkomen:
‘2.3. […] een perceel bouwgrond, plaatselijk bekend (incl. postcode) te [woonplaats 1] aan [straatnaam] [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding 1] – [letteraanduiding 2], [postcode], kadastraal bekend gemeente [naam gemeente (woonplaats 1)], sectie [sectie-aanduiding], nummer [nummeraanduiding 2] gedeeltelijk, groot circa 85 are, doch ter zodanige grootte als na kadastrale uitmeting zal blijken, zoals met streeparcering is aangegeven op de aan deze overeenkomt te hechten situatietekening, welke tekening zal dienen als richtlijn voor de kadastrale uitmeting, ter plaatse zal het terrein tevens zijn afgebakend met piketpalen, […]’
In de akte van levering staat (uiteraard) een nagenoeg identieke omschrijving:
‘2.4. […] een perceel bouwgrond, gelegen nabij de [straatnaam] te [postcode] [woonplaats 1] , uitmakende een ter plaatste kennelijk aanduid of nog aan te duiden aaneengesloten gedeelte, ter grootte van ongeveer vijfentachtig are (85 a), doch ter werkelijke grootte als na kadastrale uitmeting zal blijken, van het perceel kadastraal bekend gemeente [naam gemeente (woonplaats 1)] sectie [sectie-aanduiding] , nummer [nummeraanduiding 2]; een en ander zoals met streeparcering schetsmatig is aangeven op de aan deze akte gehechte situatietekening; […]’
Ter bepaling van de gedachten, ook het kaartje zoals weergegeven in de uitspraak:
Nogmaals, geen uitzonderlijke omschrijving, en het is dan ook enigszins opmerkelijk dat de verkoper/eiser in zijn primaire vordering stelt dat het perceel niet rechtsgeldig is overgedragen aan de koper/verweerder. Het goed/de verkochte bouwgrond zou onvoldoende zijn bepaald en daarmee, zo de verkoper, was niet voldaan aan art. 3:84 lid 2 BW. Diezelfde ‘onbepaalbaarheid’ leidt volgens verkoper/eiser ook tot nietigheid van de koopovereenkomst omdat art. 6:227 BW voorschrijft dat:
‘De verbintenissen die partijen op zich nemen, moeten bepaalbaar zijn.’
Als de eiser gelijk heeft, zou dat voor de registergoederenpraktijk een kleine aardverschuiving betekenen. Goed, pakken we de literatuur erbij over de kwestie wanneer de omschrijving voldoende bepaalbaar is. Bij Valk (T&C BW, art. 6:227, aant. 2) lezen we:
‘Bepaalbaar zijn de verbintenissen, wanneer de vaststelling naar van te voren vaststaande criteria kan geschieden. Die criteria kunnen een subjectief element inhouden omdat de nadere vaststelling aan een derde of aan een van partijen kan zijn opgedragen. Indien dat laatste het geval is, moet die partij met inachtneming van wat door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd te werk gaan […]. De eis van bepaalbaarheid kan verder niet los gezien worden van de eisen van redelijkheid en billijkheid waardoor de obligatoire overeenkomst blijkens art. 6:248 BW mede wordt beheerst […] Een en ander leidt ertoe dat aan de bepaalbaarheid niet te strenge eisen mogen worden gesteld. (Curs. Red)
Onder het heldere kopje ‘Bepaalbaarheid vereist niet bepaaldheid’ meldt Asser/Sieburgh (6-III 2018/285):
‘Daaruit volgt echter niet dat de partijen bij het aangaan van elke overeenkomst elkaar nauwkeurig en uitdrukkelijk moeten verklaren waarin de bedoelde verplichting bestaat. Dagelijks worden talloze overeenkomsten gesloten, zonder dat de partijen zich daarbij uitlaten over de aard van de gekochte zaken, of over de hoeveelheid, of over de prijs, of over datum en plaats van levering, of over andere voorwaarden, terwijl hieromtrent tussen partijen toch geen meningsverschil bestaat. De juiste verplichtingen staan dan vast, doordat de partijen de bedoeling hebben gehad overeen te komen zoals tussen haar gebruikelijk is, of zoals in de desbetreffende tak van handel of bedrijf gebruikelijk is.’ (Curs. Red)
Met die kennis verbaast het niet dat rechterlijke uitspraken waarbij het niet bestaan van een overeenkomst werd aangenomen op grond van gemis aan een bepaald onderwerp, dun zijn gezaaid, zo Asser/Sieburgh 6-III 2018/284. En als we terugkeren naar onze zaak, spreken de heldere overwegingen van de rechtbank over de ‘nietigheid van de overeenkomst’ voor zich:
‘2.5. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van onvoldoende bepaalbaarheid van de verkochte bouwgrond. Zowel de koopovereenkomst als de leveringsakte bevatten voldoende elementen die het verkochte bepalen. Zo staan daarin de aard van het te verkopen en leveren registergoed (“perceel bouwgrond”), de oppervlakte daarvan (ongeveer 85 are), als ook de plaatselijke aanduiding (“plaatselijk bekend (incl. postcode) te [woonplaats 1] aan [straatnaam] [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding 1] – [letteraanduiding 2] , [postcode] ”/ “gelegen nabij de [straatnaam] te [postcode] [woonplaats 1] ”) en de kadastrale aanduiding (“het perceel kadastraal bekend gemeente [naam gemeente (woonplaats 1)] sectie [sectie-aanduiding] , nummer [nummeraanduiding 2] ”) vermeld. Bovendien komt naar het oordeel van de rechtbank betekenis toe aan de zowel in de koopovereenkomst als in de akte van levering bij de omschrijving van het over te dragen goed uitdrukkelijk genoemde (“aan deze overeenkomst te hechten”/ “aan deze akte gehechte”) situatietekening. Op de tekening is met voldoende bepaaldheid weergegeven waar de bouwgrond (globaal) is gelegen ten opzichte van het perceel van [eiser sub 1] c.s. Dat de exacte erfgrenzen in november 2013 nog niet vastlagen en nog niet zijn ingeschreven in de registers doet hieraan niet af. De bepaling van de exacte grenzen moet via uitleg van de akte en eventuele andere objectief bepaalbare stukken en bedoeling plaatsvinden, maar dat betekent niet dat het geleverde niet voldoende bepaalbaar is in de zin van artikel 6:227 BW. […]’ (Curs. Red)
Bij dit alles komt:
‘Andere partijbedoelingen waar [eiser sub 1] c.s. naar verwijst en die zouden leiden tot een andere ligging van het verkochte perceel bouwgrond dan op de situatietekening of die zouden wijzen op een nog te onbepaalde ligging van het perceel bouwgrond, zijn niet af te leiden uit de akte. […] Ook andere door [eiser sub 1] c.s. genoemde omstandigheden en documenten, zoals bijvoorbeeld de kadastrale meting van [A] , kunnen bij de uitleg van de akte wat betreft de bepaling van de erfgrenzen geen rol spelen. Tijdens de gesprekken tussen partijen in de afgelopen jaren is onder meer deze meting betrokken met als doel om gezamenlijk de (exacte) erfgrenzen te bepalen omdat partijen het niet eens waren over de precieze situering van het verkochte perceel bouwgrond op grond van de koopovereenkomst en de akte. Deze gesprekken zijn gevoerd in het kader van onderhandelingen, die uiteindelijk niet tot overeenstemming hebben geleid. Hetgeen in de akte staat is dus bepalend en in dit geval met voldoende bepaaldheid omschreven.’
Eiser heeft ook aangevoerd dat de tekening niet op locatie en in het bijzijn van partijen was geschetst. Ook zou de tekening bij het verlijden van de akte van levering niet door partijen voor gezien of voor akkoord zijn ondertekend/geparafeerd met als gevolg dat die tekening geen onderdeel uitmaakt van de leveringsakte.
Ook deze stelling snijdt volgens de rechtbank geen hout:
2.6. […] De rechtbank begrijpt de stelling van [eiser sub 1] c.s. zo dat hij de tekening ten tijde van de koop en/of levering niet heeft gezien en deze niet kende totdat [verweerder] er later mee kwam. Niettemin heeft [eiser sub 1] c.s. zelf de leveringsakte met bijlagen, inclusief de situatietekening, overgelegd (als productie 7). In de bewoordingen van de akte en de koopovereenkomst (zie hierboven) wordt daarnaast uitdrukkelijk naar de tekening verwezen. Dat [eiser sub 1] c.s. deze tekening in het geheel nog niet kende is daarom niet aannemelijk. Bovendien betwist [verweerder] dat de tekening destijds niet bij de akte en/of de koopovereenkomst zat. [eiser sub 1] c.s. heeft daar vervolgens onvoldoende tegenover gesteld, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat de situatietekening waar in de akte uitdrukkelijk naar wordt verwezen onderdeel uitmaakt van de akte van levering zoals die, zoals [verweerder] onbetwist heeft gesteld, is ingeschreven in de openbare registers. Daar komt bij dat in het tussen partijen in deze procedure gevoerde debat ook van de zijde van [eiser sub 1] c.s. uitgegaan wordt van een globale ligging van het perceel die niet heel erg afwijkt van de situatietekening.(Curs. Red)
De conclusie van de Rechtbank Midden-Nederland luidt dan ook dat de primair gevorderde verklaring voor recht dat de bouwgrond niet rechtsgeldig aan de koper is overgedragen en/of de koopovereenkomst nietig is, wordt afgewezen. Een geruststellende gedachte. Als gemeld, in de volgende editie meer over deze zaak als we ons nader verdiepen in de bevoegdheden van een rechter om een erfgrens vast te stellen.
Categorieën: Onroerend Goedrecht, Rechtspraak