Bij de overdacht van een appartementsrecht wordt dankzij de werking van art. 5:122 BW het toch al omvangrijke notariële takenpakket bij overdrachten van registergoederen nog wat uitgebreid:
1. Overgang onder bijzondere titel of toedeling van een appartementsrecht omvat, voor zover niet anders is bepaald, mede de als appartementseigenaar verkregen rechten.
2. Na de overgang of toedeling moet de verkrijger onverwijld schriftelijk aan de vereniging van eigenaars mededeling doen van zijn verkrijging.
3. Voor de ter zake van het verkregene verschuldigde bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, zijn de verkrijger en de vroegere appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk.
4. In het reglement kan worden bepaald in hoeverre voor bijdragen, genoemd in het vorige lid, alleen de vroegere eigenaar of alleen de verkrijger aansprakelijk zal zijn. In het reglement kan ook worden bepaald dat voor bepaalde bijdragen die later opeisbaar worden de vroegere appartementseigenaar in plaats van de verkrijger verbonden zal zijn.
5. De notaris draagt zorg dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de vereniging van eigenaars afgegeven verklaring wordt gehecht, die met betrekking tot de in lid 3 genoemde bijdragen waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn, een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de vereniging schuldig is. De verkrijger is jegens de vereniging niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt.
6. De verklaring houdt tevens een opgave in van de omvang van het reservefonds van de vereniging, bedoeld in artikel 126 lid 1.’ (curs. red)
Over de leden drie tot en met vijf is met enige regelmaat het nodige te doen. Het is immers nogal ‘wat’ om als verkrijger van een appartementsrecht aansprakelijk te worden gesteld voor (een deel van) de reeds bestaande achterstanden voor bijdragen aan de vereniging van eigenaars (VvE). In de Groene Serie (Mertens, GS Zakelijke rechten, art. 5:122 BW, aant. 3) lezen we dat de strekking van het derde lid van art. 5:122 BW is de positie van de VvE te verbeteren indien koper of verkoper van een appartementsrecht insolvent blijkt. Het is goed om er bewust van te zijn dat niet al hetgeen aan de VvE is verschuldigd onder dit aansprakelijkheidsregime valt, maar:
‘alleen de bijdragen die jaarlijks bij de exploitatierekening worden vastgesteld en de voorschotbijdragen, die bij de jaarlijkse begroting worden vastgesteld. Eventuele bijzondere bijdragen die bijvoorbeeld verschuldigd kunnen worden bij toepassing van art. 38 lid 5 en 6 modelreglement 1992/art. 52 lid 5 en 6 modelreglement 2006, vallen niet onder deze regeling.’ (curs. red)
Om te voorkomen dat de aansprakelijkheid van een koper te ver zou voeren, zijn sinds mei 2005 de leden vijf en zes toegevoegd aan het artikel. In de Groene Serie lezen we (t.a.p., aant. 5.):
‘De verkrijger is vervolgens ten opzichte van de vereniging niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit die opgave blijkt. Dit artikel verscherpt tevens indirect de plicht van de bestuurder van een VvE om de verschuldigde en betaalde bijdragen goed te administreren. Bij een te lage opgave zou hij immers door de VvE aansprakelijk kunnen worden gehouden voor eventueel gederfde bijdragen. Deze regeling zou derhalve afdoende moeten zijn om te vermijden dat verkrijgers van appartementsrechten geconfronteerd worden met de bijdragen aan de VvE, die eigenlijk door hun rechtsvoorganger hadden moeten worden voldaan. Blijkens de memorie van toelichting zal de verkrijger echter – indien een te hoog bedrag wordt opgegeven – nooit verder aansprakelijk kunnen worden gehouden dan het daadwerkelijk verschuldigde bedrag.’ (curs. red)
En als de bedoelde opgave niet, dan wel niet tijdig wordt verstrekt, is dat geen belemmering voor een geplande overdracht:
‘Het niet-verkrijgen van de verklaring blokkeert de mogelijkheid om over te dragen overigens niet. Indien de notaris na het stellen van een redelijke termijn aan het bestuur geen verklaring ontvangt, kan de overdracht gewoon plaatsvinden. De verkrijger is dan niet aansprakelijk voor de schulden van zijn voorganger. Zie memorie van toelichting, Kamerstukken II 2002/03, 28 614, nr. 3, p. 5.’ (curs. red)
De zorgplicht van de notaris brengt met zich dat deze aansprakelijk is als hij nalaat om op een en ander toe te zien.
Interessant in dit kader is een uitspraak van het Hof Amsterdam (4 april 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:1179) over een overdracht van een appartementsrecht waarbij in strijd is gehandeld met art. 5:122 lid 5 BW: de notaris heeft de bewuste verklaring niet aan de akte gehecht en – uiteraard – blijkt dat er een behoorlijke betalingsachterstand is. Overigens, de zaak wordt gecompliceerd doordat de VvE na de overdracht van het appartementsrecht op een vergadering, waarvoor niet de koper maar de verkoper was uitgenodigd, heeft besloten dat een extra eenmalige bijdrage moet worden betaald.
Wat zijn daarvan de gevolgen voor de diverse bij de transactie betrokken partijen? De VvE stelt, ondanks het niet-aanhechten van de verklaring, dat de koper aansprakelijk is en dat het vervolgens aan de koper is om de eventuele schade op de notaris te verhalen.
‘3.8.2. Het betoog van de VvE miskent dat de aansprakelijkheid van de verkrijger uit hoofde van artikel 5:122 lid 3 BW niet verder reikt dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt (artikel 5:122 lid 5, tweede zin BW). Gelet op hetgeen over die laatstgenoemde bepaling in de parlementaire geschiedenis is overwogen […] moet daaruit worden afgeleid dat indien (zoals in het onderhavige geval) een opgave ontbreekt, de verkrijger niet aansprakelijk is voor door de vroegere eigenaar onbetaald gelaten bijdragen. De VvE kan de door [verkoper] onbetaald gebleven bijdragen dus niet van [koper] vorderen. […]’ (toev. en curs. red)
‘[…] De VvE heeft niet betwist dat zij de bijdragen die [koper] onbetaald heeft gelaten (een totaalbedrag van circa € 6.000,=) niet heeft kunnen verhalen. Daarom moet worden aangenomen dat zij door het handelen van de notaris voor dat bedrag schade heeft geleden. […] (toev. en curs. red)
‘[…] Het had op de weg van de VvE gelegen om te pogen haar schade, als gezegd hierin bestaande dat zij op grond van art. 5:122 lid 5 het niet op [verkoper] te verhalen bedrag van € 6.000,= ook niet op [de koper] kon verhalen, vergoed te krijgen door de notaris aansprakelijk te stellen. Hetgeen de VvE heeft aangevoerd ter toelichting waarom zij daartoe niet is overgegaan, is, naar uit het hiervoor overwogene volgt, op een onjuiste rechtsopvatting gebaseerd. Niet [koper] , maar de VvE diende de notaris aansprakelijk te stellen. […]’ (toev. en curs. red)
Duidelijke taal: de koper is niet aansprakelijk als er niets is aangehecht. Voor zover daardoor schade ontstaat voor de VvE, dient deze vereniging rechtsreeks actie jegens de notaris (en verkoper) te ondernemen.
Voor de goede orde nog dit. Als bekend, is onlangs de Wet van 29 mei 2017, houdende wijziging van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het verbeteren van het functioneren van verenigingen van eigenaars in het Staatsblad verschenen (Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars, Stb. 2017, 241). Deze wet past art. 5:122 BW als volgt aan:
‘[…]
1. In het vijfde lid, eerste volzin, wordt de zinsnede «die met betrekking tot de in lid 3 genoemde bijdragen waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn, een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de vereniging schuldig is» vervangen door: die met betrekking tot de in lid 3 genoemde bijdragen en de in artikel 113 lid 2 en lid 5 genoemde schulden waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn, een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de vereniging schuldig is en van hetgeen waarvoor de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aansprakelijk is.
1. In het vijfde lid, tweede volzin, wordt na «De verkrijger is jegens de vereniging,» ingevoegd: en wat betreft de op grond van artikel 126 lid 4 aangegane lening tevens jegens derden,.
2. In het zesde lid wordt «de omvang van het reservefonds van de vereniging, bedoeld in artikel 126 lid 1» vervangen door: de omvang van het reservefonds, bedoeld in artikel 126 lid 1, en van de schulden van de vereniging.’
Over de achterliggende gedachte bij de aanpassingen van lid 5 en lid 6 lezen we in de memorie van toelichting (Kamerstukken II 2015/16, 34479, 3, p. 21-22):
‘De verkrijger is aansprakelijk voor de bijdragen die zijn opgenomen in die verklaring. Echter, voor de verkrijger is niet alleen van belang te weten voor welke bijdragen hij jegens de vereniging aansprakelijk wordt, maar ook voor welke schulden hij aansprakelijk wordt. Daarom wordt het vijfde lid uitgebreid. De verklaring die de notaris aan de akte van overdracht hecht, dient tevens een opgave van de schulden waarvoor die verkrijger jegens derden aansprakelijk zal zijn in te houden. […]’ (curs. red)
‘De eerste volzin van artikel 122 lid 5 heeft betrekking op het overzicht van bijdragen en schulden. De tweede volzin van artikel 122 lid 5 heeft betrekking op de aansprakelijkheid van de verkrijger. In de tweede volzin van het vijfde lid wordt de aansprakelijkheid van de verkrijger beperkt tot het bedrag dat is opgegeven. Deze in de tweede volzin opgenomen beperking in de aansprakelijkheid geldt jegens de vereniging, en wat betreft die geldleningen tevens jegens derden. De achtergrond van deze wijziging is in de inleidende opmerkingen bij onderdeel A toegelicht. De wijziging gaat niet verder dan noodzakelijk: andere schulden jegens derden vallen buiten het bereik van het vijfde lid, tweede volzin – en van een beperking van de aansprakelijkheid jegens derden is in het geval van andere schulden dan die van geldlening geen sprake. De reden hiervoor is dat de hieraan gekoppelde beperking van aansprakelijkheid van de tweede volzin anders onredelijk kan uitpakken jegens deze schuldeisers, aangezien een onjuiste informatievoorziening vanuit de vervreemder of de VvE ertoe zou kunnen leiden dat de verhaalsmogelijkheden van deze schuldeisers onnodig worden ingeperkt. […]’ (curs. red)
‘[…] Het zesde lid voorziet in een verbetering van de informatiepositie van de verkrijger voor wat betreft de financiële positie van de VvE. Voor de positie van de verkrijger – en in het bijzonder de koper – is bevorderlijk dat hij op de hoogte wordt gesteld van de schulden van de VvE. Hiermee kan hij een inschatting maken over de financiële positie van de VvE – en of het bijvoorbeeld waarschijnlijk is dat er binnenkort een storting moet worden gedaan in het reservefonds of dat de VvE zal overwegen een lening aan te gaan. Voorgesteld wordt dan ook om in het zesde lid op te nemen dat de verklaring naast een opgave van de omvang van het reservefonds van de VvE een opgave van de schulden van de VvE inhoudt. Daarbij zal de notaris in de praktijk kunnen afgaan op de opgave die door het VvE-bestuur zal worden gedaan.’ (curs. red)
Het moge duidelijk zijn dat het vraagstuk ‘de (achterstanden) van bijdragen aan de fondsen van de VvE’ de (notariële) gemoederen nog wel even bezig zal blijven houden.
Tags: Overdracht
Categorieën: Onroerend Goedrecht, Rechtspraak